Справочник риэлтора

9. Практика работы с объектами нежилого фонда, договора купли-продажи и аренды коммерческой недвижимости

Нежилой фонд

Нежилые помещения – отдельные строения и их части, не используемые для проживания граждан. Отличительная черта данных объектов – их неразрывная связь с земельным участком, а перемещение, как правило, технологически невозможно. В настоящее время утрачено понятие «нежилое помещение» как самостоятельное, употребляемое прежде законом наряду с понятием «строение». В отличие от Гражданского кодекса 1964 г. вводится новая классификация одного из объектов – «здание» вместо «строения».

Понятие «здание» технически характеризует строение как капитальное. В данном контексте из его состава исключаются временные, переносные строения, строения облегченного (сборно-разборного) типа без фундамента: павильоны, киоски, ларьки, буфеты и т. п.

По функциональному назначению здания можно классифицировать на две взаимоисключающие группы: жилые и нежилые, с двумя разными правовыми режимами использования. Переход из одной группы в другую возможен лишь в строго установленном порядке.

Нежилые здания: промышленные, производственные, торговые, административные (канцелярские), лечебно-санитарные, культурно-просветительские, коммунально-бытовые, складские, учебные и для других целей использования.

Здания могут быть использованы в качестве объекта арендных отношений лишь после принятия их в эксплуатацию как результат завершения строительства, государственной регистрации и технической инвентаризации в установленном порядке. Единый государственный реестр прав, ведение которого предусмотрено Законом о регистрации прав на недвижимость, содержит краткое описание каждого объекта недвижимости: адрес (местоположение), вид (название) объекта, его площадь (фактическая по кадастровому плану или документам), назначение и другие необходимые данные.

Здания на земельном участке подразделяются на основные и служебные, что соответствует традиционному для гражданского права делению имущества на главную вещь и ее принадлежность. Основным считается здание, «главенствующее по капитальности» постройки, по архитектурным признакам и по своему назначению. Служебным считается строение, которое по отношению к основному играет второстепенную, обслуживающую роль. Это строения, в основном, некапитального типа (сараи, гаражи индивидуального использования и т. п.).

Уяснение данных понятий необходимо для правильного выявления индивидуально-определенного объекта договора, который должен совпадать с объектом государственной регистрации недвижимого имущества.

Оформление прав владения на нежилые помещения осуществляется путем:

1) оформления и заключения контракта на хозяйственное ведение;

2) оформления и заключения контракта на оперативное управление;

3) оформления и заключения договора на безвозмездное пользование;

4) оформления и заключения договора аренды;

5) оформления и заключения договора субаренды;

6) оформления права собственности.

Для оформления прав формируется следующий пакет документов:

1) заявление;

2) выписка из технического паспорта БТИ;

3) поэтажный план и экспликация на конкретное помещение;

4) справка о техническом состоянии здания;

5) копии уставных документов, заверенные нотариально: учредительный договор, устав, свидетельство о регистрации, зарегистрированные в установленном порядке;

6) информационное письмо органов государственной статистики с указанием классификационных кодов организации;

7) в отдельных случаях могут быть затребованы гарантийные обязательства о производстве ремонтных или реставрационных работ в установленные сроки, копия штатного расписания (для государственных структур) или любые другие документы, подтверждающие те или иные факты;

8) заключение главы Управы района о возможности использования помещения под конкретные цели;

9) заключение административных органов: Госсанэпиднадзора, Госпожнадзора и служб газоснабжения.

Институт продажи предприятия как имущественного комплекса является новым по сравнению с ГК РФ 1964 г. Однако в целом российскому праву он давно известен.

Предприятие как самостоятельный объект гражданских прав – имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности и включающий в себя все виды имущества, предназначенные для такой деятельности: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), его продукцию, работы и услуги и другие исключительные права (ст. 132 ГК РФ).

Договор купли-продажи