Справочник риэлтора

Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

1) право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства;

2) право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение данного правила влечет недействительность договора, т. е. такой договор считается ничтожным. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрация ипотеки осуществляется по местонахождению имущества, являющегося предметом ипотеки.

Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя.

Для регистрации ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, должны быть представлены:

1) договор об ипотеке и его копия;

2) документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений;

3) документ об уплате государственной пошлины;

4) иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины. Она осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

Если права залогодержателя удостоверяются закладной, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав представляются также закладная и документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.

Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

В государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, предусмотренных Законом о государственной регистрации прав (ст. 21 Закона).

Государственная регистрация ипотеки может быть отложена не более чем на один месяц в следующих случаях:

1) непредставление в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, какого-либо из необходимых документов;

2) несоответствие договора об ипотеке, закладной и приложенных к ним документов требованиям, предусмотренным законодательством РФ;

3) необходимость проверки подлинности представленных документов.

Принимая решение об отложении государственной регистрации ипотеки, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает необходимые документы или требует устранения выявленных несоответствий.

В случае невыполнения требований указанного органа в установленный им срок в государственной регистрации ипотеки должно быть отказано.

При наличии судебного спора по поводу прав на имущество, являющееся предметом ипотеки, или по поводу обращения на него взыскания государственная регистрация ипотеки откладывается до разрешения спора судом.

Чаще всего риэлторы сталкиваются с ипотекой жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации. В целом к залогу жилья, помимо Федерального закона «Об ипотеке (залоге) недвижимости», применяются нормы ГК РФ и других правовых актов. В данном случае кредитный ипотечный договор – договор, при котором банк (кредитная организация) предоставляет физическому лицу (гражданину) кредит для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства.

Основные участники ипотечного кредитного правоотношения:

1) заемщики – физические лица, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита денежные средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения таких договоров является ипотека приобретаемого жилья;

2) продавцы жилья – физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности либо принадлежащие другим физическим или юридическим лицам и продающиеся по их поручению;