Справочник риэлтора

Часто возникает ситуация, когда предприятие выступает в качестве риэлтора и продает принадлежащие ему квартиры сотрудникам по льготным ценам. Основываясь на положении ст. 40 НК РФ, налоговые органы полагают, что налог на прибыль нужно начислить исходя не из фактической, а из рыночной стоимости жилья. Для этого им нужно определить, какая цена является рыночной, и доказать, что работник заплатил за недвижимость сумму, отличающуюся от этого показателя более чем на 20%. Так, инспекция, предоставившая на рассмотрение арбитров заключение риэлторской организации, проиграла процесс, поскольку суд счел, что эксперты не приняли во внимание, насколько далеко квартира расположена от центра города и какая категория ей присвоена (постановление ФАС Уральского округа от 28 января 2004 г. № Ф09-5035/03-АК).

Аналогично обстоит дело и с налогом на доходы физических лиц. Инспекторы расценивают скидку при покупке недвижимости как материальную выгоду и начисляют НДФЛ. Здесь успех или поражение в суде также зависит от того, сумеют ли они доказать, что разница в цене превышает 20%. Есть пример, когда инспекция привела в качестве подтверждения своей правоты среднестатистические данные стоимости жилья по целой области, но не определила, сколько стоят именно те квартиры, что проданы сотрудникам. В результате арбитраж встал на сторону предприятия (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 10 декабря 2003 г. № А19-4484/03-15-Ф02-4368/03-С1).

Но в некоторых случаях доказать наличие материальной выгоды не составляет труда для чиновников. Так произошло в ситуации, когда организация-работодатель заключила договор о долевом участии в строительстве дома с последующей передачей квартир работникам. В документах были четко указаны сумма, которую заплатило предприятие, и цена, по которой квартиры достались сотрудникам. Поскольку последняя цифра оказалась меньше, то с разницы пришлось заплатить налог (постановление ФАС Поволжского округа от 13 марта 2003 г. № А12-14004/01-С42).

13. Приобретение и реализация квартир для проведения реконструкции и переоборудования под иной объект

Строительство новых объектов в престижных районах крупных городов зачастую невозможно из-за отсутствия свободных земельных участков. Поэтому нередко организации скупают квартиры или расселяют жильцов дома, чтобы провести его реконструкцию и переоборудовать, например, под современный офис или фешенебельную гостиницу.

Поскольку квартиры приобретаются с целью реконструкции жилого дома и его переоборудования под иной объект, поэтому стоимость выкупленных квартир следует относить на счет 08 «Вложения во внеоборотные активы» (субсчет «Строительство объектов основных средств»). Здесь они будут учитываться до тех пор, пока весь дом, переоборудованный уже под иной объект, не будет введен в эксплуатацию. Только после этого все затраты будут учтены на счете 01 «Основные средства».

Согласно п. 4 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» (ПБУ 6/01), утв. приказом Минфина России от 30 марта 2001 г. № 26н, для того чтобы признать актив в качестве основного средства, необходимо одновременное выполнение четырех условий:

1) объект должен использоваться в производстве продукции, при выполнении работ, оказании услуг либо для управленческих нужд организации;

2) он должен использоваться свыше 12 месяцев;

3) организация не должна планировать перепродать этот актив;

4) этот актив должен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

В случае выкупа жилья для реконструкции объекта не выполняется первое условие, поскольку квартиры не будут использоваться до тех пор, пока организация не закончит реконструкцию и переоборудование дома. А после этого изменится даже функциональное назначение квартир. Потому затраты на выкуп квартир представляют собой капитальные вложения, связанные с созданием.

Согласно п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утв. приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н, «допускается объекты недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные учетные документы по приемке-передаче, документы переданы на государственную регистрацию и фактически эксплуатируемые, принимать к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств».

Из пункта 1 ст. 256 и п. 1 ст. 257 НК РФ следует, что к основным средствам относится имущество организации, которое используется в производственных целях или для управленческих нужд свыше 12 месяцев и стоимость которого превышает 10 000 руб.