Справочник риэлтора

Никаких оговорок по поводу того, что имущество можно отнести к основным средствам только после государственной регистрации прав на него (если, конечно, такая регистрация необходима), в НК РФ нет. Кроме того, в п. 8 ст. 258 НК РФ указано, что основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации, включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на государственную регистрацию. Иначе говоря, недвижимость, права на которую еще не зарегистрированы, можно не только отразить в составе основных средств, но даже амортизировать.

Согласно п. 1 ст. 374 НК РФ налогом на имущество облагается движимое и недвижимое имущество, которое по правилам бухгалтерского учета отражается у организации в составе основных средств. Стоимость выкупленных квартир в доме, подлежащем реконструкции, признается капитальными вложениями. Поэтому до тех пор пока жилой дом, переоборудованный уже под иной объект, не введут в эксплуатацию и не поставят на счет 01 «Основные средства», платить налог на имущество не нужно.

Пример.

Организация (риэлтор, инвестор и заказчик-застройщик в одном лице) скупает квартиры в жилом доме, чтобы после его реконструкции открыть в нем гостиницу. При этом с собственниками квартир заключаются договоры купли-продажи. Стоимость всех выкупленных квартир в жилом доме составила 150 750 000 руб.

Организация отразит в учете операции по покупке квартир следующими проводками:

1) Д 08 субсчет «Строительство объектов основных средств», К 76 субсчет «Расчеты с жильцами дома за приобретенные у них квартиры» – 150 750 000 руб. – оприходованы квартиры, выкупленные у жильцов дома, подлежащего реконструкции;

2) Д 76 субсчет «Расчеты с жильцами дома за приобретенные у них квартиры», К 51 «Расчетные счета» – 150 750 000 руб. – перечислены деньги жильцам (собственникам) за выкупленные у них квартиры.

Однако на практике чаще всего используется несколько иной вариант оформления отношений между жильцами и организацией, выкупающей их квартиры. Между ними заключается два договора: первый – договор купли-продажи квартиры, по которому организация приобретает у жильца квартиру, а второй – посреднический договор, по которому организация обязана оказать жильцу услуги по поиску и оформлению для него покупки другой квартиры. При этом деньги, причитающиеся жильцу квартиры по первому договору, организация может перечислить непосредственно продавцу той квартиры, которая подобрана для этого жильца в рамках второго договора.

При таких расчетах организация получает прибыль, поскольку обычно стоимость квартир в доме, подлежащем реконструкции, превышает стоимость тех квартир, которые предоставляются жильцам. Ведь за свои услуги, связанные с подбором новых квартир для жильцов, организация должна получить вознаграждение.

Зачет взаимозадолженностей допускается, если требования однородны и срок их погашения наступил (либо срок не указан или определен моментом востребования), для зачета достаточно заявления одной стороны (ст. 410 ГК РФ).