Справочник риэлтора

2) характер фундамента – как видим, наличие у объекта фундамента, представляющего собой кирпичную кладку на бетонной плите, которая лежит на земле, не привело к признанию данных объектов недвижимостью. Думается, при определении характеристик фундамента следует руководствоваться соответствующими СНиПами, в первую очередь СНиП 2.02.01–83 «Основания зданий и сооружений», СНиП 2.02.03–85 «Свайные фундаменты», СНиП 3.02.01–87 «Земляные сооружения, основания и фундаменты», а также СНиПами на тот или иной вид объектов недвижимости;

3) материал, из которого изготовлен объект. Если объект является сборным сооружением, сооружением со стенами в виде металлических ребристых листов по металлическому каркасу, если использованные при его строительстве металлические конструкции, вертикальные панели согласно рабочему проекту, чертежам являются сборно-разборными, то суд приходит к выводу, что такие объекты могут без ущерба для объекта в целом быть разобраны и перемещены;

4) невозможность отделения спорных объектов от фундаментов без причинения несоразмерного ущерба их назначению.

Наличие подведенных к объекту коммуникаций. В процитированных выше делах (постановления Президиума ВАС РФ от 12.10.99 № 2061/99; ФАС Северо-Западного округа от 14.11.2000, № А56-6166/2000; ФАС Волго-Вятского округа от 11.01.2002 № 1170/5К; ФАС Уральского округа от 15.04.2002 № Ф09-702/02-ГК) наличие подведенных коммуникаций было названо в качестве одного из признаков недвижимого имущества.

При этом, отсутствие подведенных коммуникаций не может выступать основанием для того, чтобы не признавать такой объект недвижимым имуществом, но если коммуникации подведены, то есть основания для признания такого объекта недвижимостью.

Отнесение объекта к капитальным. Это следующий критерии по которому объекты относят к движимому или не движимому имуществу.

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 12.10.99 № 2061/99 в качестве признака недвижимого имущества была указана принадлежность строения к капитальным (в данном случае – первой группе капитальности). В Постановлении ФАС СЗО от 14.11.2000, по делу № А56-6166/2000, отнесение объектов к объектам капитального типа также было признано одним из признаков недвижимости. В данных двух случаях, отнесение объекта к капитальной постройке стало решающим признаком отнесения его к объекту недвижимого имущества.

В деле № А56-15389/00 суд в решении от 25.08.2000 указал, что «понятие „недвижимые вещи“ является категорией правовой, а не строительной. Отнесение объектов к той или иной группе капитальности с точки зрения строительных норм не влияет на понятие недвижимости». Право на строение, сооружение как на объект недвижимости не возникает в случаях, если земельный участок не был предоставлен в установленном порядке под строительство, либо возведенное строение предполагалось как временное, что означает иные цели использования земельного участка и иное назначение самого объекта». Суд кассационной инстанции оставил в силе решение и постановление в части отказа в признании данных объектов недвижимостью, указав, что объекты являются временными, и не могут быть недвижимостью в силу их правового режима. Таким образом, видно, что судебная практика может быть противоречивой по данному вопросу и критерий отнесения объектов к движимому или недвижимому имуществу именно по признаку капитальной постройки может и не оказать существенного влияния.

Впрочем, ФАС Поволжского округа занял иную позицию, указав в Постановлении от 01.07.2003 по делу № А49-6216/02-6/24, что каких-либо указаний на то, что некапитальные строения или сооружения не могут быть недвижимым имуществом, федеральное законодательство не содержит. Аналогичная позиция была высказана ФАС МО в Постановлении от 27.01.2003 по делу № КГ-А40/8701-02. Следовательно, критерий капитальности постройки вообще не будет учитываться судами при определении объекта в качестве движимого или недвижимого имущества.

При определении объекта в качестве недвижимого имущества, также следует учитывать правила ст. 272 ГК РФ, которая говорит о последствиях утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком, на котором эта недвижимость расположена.

В связи с этим при использовании данного критерия следует учитывать, что отнесение объекта к капитальным может служить только одним из доказательств невозможности перемещения этого объекта без ущерба для его назначения, а отнесение объекта к некапитальным само по себе не является доказательством того, что данный объект не является объектом недвижимости.

Критерий технического предназначения объекта. Думается, что при определении технического предназначения объекта следует исходить из того, предназначен ли он для перемещения изначально, а не из того, заложена ли возможность перемещения в его конструкцию. Заложенная в конструкцию возможность перемещения объекта является отдельным критерием, не имеющим отношения к техническому предназначению объекта.