Справочник риэлтора

Тем самым, ВАС РФ решил, что не завершенные строительством объекты не относятся к недвижимому имуществу, если они являются предметом действующего договора строительного подряда. Заметим, что в п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.98 № 8 было указано совсем иное: «По смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 ФЗ „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. Поэтому при разрешении споров о праве собственности на не завершенные строительством объекты судам необходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на не завершенные строительством объекты и распоряжения ими». Из данной формулировки следуют два логических вывода:

1) если договор подряда в отношении объекта незавершенного строительства расторгнут, то такой объект является недвижимым имуществом;

2) объект незавершенного строительства, в отношении которого продолжает действовать договор строительного подряда, не является недвижимым имуществом.[7]

Почему суд руководствовался именно вторым выводом, из самого Обзора не ясно. Особенно странно это, учитывая, что в Обзоре № 8 не был затронут вопрос об объектах незавершенного строительства, в отношении которых продолжает действовать договор строительного подряда.

Кроме того, возможна и такая ситуация, когда договор подряда хоть и не расторгнут и формально продолжает действовать, но фактически сторонами не исполняется и продолжение строительства не осуществляется. Следуя логике Обзора № 51, такой объект недвижимостью не является. Указанный вывод представляется нам абсолютно неверным.

Думается, что не просто в отношении объекта не должно существовать действующего договора строительного подряда (который может и не исполняться, но и не расторгаться), а объект не должен изменяться. В связи с этим по аналогии не может являться недвижимым имуществом объект, строительство которого продолжается силами самого собственника, без привлечения подрядчика.

Заметим, что нельзя быть уверенным, что тот или иной объект является предметом действующего договора строительного подряда. Залогодатель может уверять, что договор подряда на строительство объекта в целом не заключался. А впоследствии выясняется, что на момент регистрации права собственности и/или заключения договора ипотеки действовал договор подряда или что осуществлялось строительство силами самого застройщика. Между тем в ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» нет требования о представлении документов, подтверждающих отсутствие действующего договора строительного подряда.

При этом, поскольку договор строительного подряда не подлежит какой-либо регистрации, получить достоверные сведения о его наличии или отсутствии достаточно проблематично.

Исходя из вышеизложенного при принятии в ипотеку объекта незавершенного строительства необходимо получить от залогодателя подписанное руководителем и главным бухгалтером залогодателя письмо о том, что действующие договоры строительного подряда на дату подписания договора ипотеки отсутствуют и что строительство силами самого залогодателя не осуществляется.

Глава 3 Налогообложение сделок, заключаемых риэлторской фирмой

Рассмотрим вопросы налогообложения сделок, совершаемых рилторскими фирмами, в основном это два налога – на доходы с физических лиц и на прибыль с организаций. Помимо налогообложения сделок, в процессе обеспечения деятельности, риэлторская фирма обязана уплачивать и другие налоги, например, единый социальный налог, сбор, оплачиваемый в пенсионный фонд. Рассмотрим более подробно отдельные вопросы налогообложения риэлторских фирм.

Например, такая ситуация: риэлторская фирма по договору найма жилого помещения с физическим лицом использует помещение под офис. Может ли фирма учесть произведенные расходы по оплате аренды помещения при расчете налога на прибыль? Нужно ли удерживать НДФЛ с выплат арендодателю?

Независимо от того, является ли физическое лицо работником организации-арендатора, средства от сдачи в аренду имущества признаются доходом, полученным от источника в Российской Федерации, и, следовательно, облагаются НДФЛ (ст. 209, подп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ).

Согласно ст. 224 НК РФ исчисление налога производится по ставке 13 %. Однако сам порядок исчисления и уплаты НДФЛ определяется прежде всего тем, является ли физическое лицо индивидуальным предпринимателем или нет.