Справочник риэлтора

Передача нежилого помещения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

Рассмотрим оказание услуг по коммерческому найму жилых помещений. Ранее действовавшее жилищное законодательство не выделяло такого понятия, как «коммерческий найм» жилых помещений. Теперь, ЖК РФ разделил понятия «социальный найм» и «коммерческий найм». Риэлторская фирма может оказывать клиентам и услуги по найму жилых помещений, вот только в принципе, теперь это может касаться только жилого фонда коммерческого использования, т. е. коммерческий найм. Одним из этапов оказания данного вида услуг, станет содействие «помощь» риэлтора в заключении договора коммерческого найма жилого помещения. ЖК РФ детально урегулировал вопрос о социальном найме жилых помещений, однако, полностью не разрешенным остался вопрос о коммерческом найме жилых помещений. Это вовсе не является недостатком или упущением законодателя. Напротив, к правоотношениям сторон по коммерческому найму можно применять общие положения о договоре, возникновении, изменении или прекращении обязательств, действующие в гражданском законодательстве.

Стороны правоотношений по коммерческому найму (наймодатель, наниматель) – клиентом риэлтора может стать как один, так и другой, вправе самостоятельно определять условия сдачи в наем жилого помещения. Существенным отличием и преимуществом, которое должно способствовать развитию рынка коммерческого использования жилых помещений, должен стать коммерческий найм жилых помещений. Наймодатель сам определяет правила и задает условия, на которых согласен сдать в наем, принадлежащее ему жилое помещение, в свою очередь наниматель, не может требовать от наймодателя по договору коммерческого найма каких-либо льготных условий.

Вот приблизительные условия, которые могут быть установлены в договоре коммерческого найма жилого помещения. Во-первых, в договоре необходимо определить его предмет и стороны. Предметом договора, конечно же будет являться жилое помещение. Данное жилое помещение необходимо совершенно четко определить в договоре (охарактеризовать), назвать те его качества и свойства, которые точно смогут идентифицировать именно это жилое помещение, под совокупность данных признаков не может подходить и другое жилое помещение. Поэтому необходимо указать адрес места расположения жилого помещения, его площадь (полезную, жилую), количество комнат, этаж. Если есть какие-либо особенности в условиях проживания в данной квартире, то их тоже нужно предусмотреть в предмете договора. Например, в квартире отсутствует горячее водоснабжение, а горячая вода нагревается в электро обогреваемом котле, это обязательно нужно предусмотреть. Данная информация будет в интересах, как клиента (нанимателя), так и клиента (наймодателя). Поскольку, наниматель в последствии может заявить требования относительно того, что ему сдали квартиру без услуги ее горячего водоснабжения и требовать уменьшения арендной платы.

В договоре коммерческого найма целесообразно предусмотреть и те права, которыми наделяется наниматель при найме данного жилого помещения. Как правило, это право пользования и владения, но е распоряжения. Если у наймодателя есть особые требования к нанимателю при использовании им квартиры, то он так же может включить их в текст договора (в пределах разумного). Например, наймодатель желает, что бы его наниматель не включал громко музыку позже 20 часов.

В текст договора можно включить и всех лиц, которые имеют право вселиться в данную квартиру вместе с нанимателем. Прежде всего, это касается членов его семьи.

В качестве прав и обязанностей сторон по договору, можно предусмотреть те же права, что предусмотрены и для договоров социального найма. Но по желанию наймодателя, он может и «ужесточить» ответственность за нарушение нанимателем условий договора, предусмотрев дополнительные основания для выселения нанимателя и членов его семьи. Наниматель обязан: