Справочник риэлтора

Если анализировать действующее законодательство, то можно сказать, что гражданское законодательство установило общие правила, регулирующие все правоотношения по обмену, в том числе, они могут применяться и при обмене жилыми помещениями. В отношении жилых помещений, которые находятся в государственном и муниципальном жилищном фонде, предоставляемых по договорам социального найма, действуют особенные правила по обмену. Данные правила установлены ЖК РФ (ст. 72–74). В отношении обмена жилых помещений частного жилого фонда можно руководствоваться только общими правилами гражданского законодательства, правила ЖК РФ к обмену между жилыми помещениями частного жилого фонда не возможно. В принципе, невозможен обмен жилыми помещениями, которые относятся к разным жилищным фондам, например, между жилым помещением государственного жилого фонда социального использования и частным жилым фондом. Рассмотрев подобное правовое регулирование в действующем законодательстве, можно сделать вывод, что риэлторские фирмы оказывают услуги по обмен жилых помещений, при этом характер оказываемой услуги во многом будет зависеть от принадлежности жилого помещения к тому или иному виду жилого фонда.

Рассмотрим в общих положениях обмен жилыми помещениями в домах государственного, муниципального жилого фонда социального использования и частного жилого фонда.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю. Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах. Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении. Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации.

Обмен жилыми помещениями между нанимателями жилых помещений по договорам социального найма не допускается в случае, если:

1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;

2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;

5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;

6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний.