Справочник риэлтора

Нелишне связаться с заказчиком, который ведет у себя внутреннюю учетную регистрацию всех заключаемых договоров на строящиеся объекты. На практике многие риэлторские фирмы как заказчики даже ставят визу согласования при дальнейших переуступках и ведут у себя своеобразный реестр правообладателей на объект. (Заказчику важно знать полную картину при сдаче дома в эксплуатацию и регистрации объекта в Регистрационной палате). Некоторые договоры, предлагаемые заказчиком, содержат в себе положения о запрете уступки прав требования из договора или невозможности осуществления уступки без согласования с заказчиком. Условие о запрете уступки прав требования будет противоречить ст. 381–392 ГК РФ. Включение условия о необходимости получения предварительного согласия заказчика на такую сделку возможно (п. 2 ст. 381 ГК РФ). Хотя чаще всего подобное условие звучит как необходимость уведомления заказчика о произошедшей уступке.

Одним из возможных механизмов защиты прав инвестора является страхование титула собственника объекта инвестиций, предлагаемое некоторыми страховыми компаниями (по аналогии со страхованием титула права собственности на объект). Инвестору следует ознакомиться с правами заказчика на земельный участок, наличием необходимых разрешений на строительство, финансовым состоянием заказчика. Документы о правах на участок и на осуществление строительства лучше включать в условия заключаемого договора или даже прикладывать к нему.

Важным является условие о сроке исполнения обязательства. Для инвестора важен конечный срок окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию. Нередко строительные организации пытаются изложить условие о сроке как о «сроке окончания строительно-монтажных работ». Однако инвестора интересует не просто срок выполнения строительных работ, а срок сдачи объекта в эксплуатацию. На практике бывает много случаев, когда строительные работы завершены, а постановление о принятии в эксплуатацию долго еще не подписывается, и инвесторы не имеют возможности оформить в Регистрационной палате свои права на объект недвижимости. В некоторых договорах условие о сроке вообще отсутствует. В этом случае должно применяться общее положение о разумном сроке исполнения обязательства (ст. 314 ГК РФ). Таким образом, условие о сроке должно быть записано в договоре максимально конкретно и обозначать срок сдачи объекта в эксплуатацию.

Возможным механизмом защиты прав инвестора от незавершения строительства в срок является страхование строительного (финансового) риска, также предлагаемое некоторыми страховыми компаниями.

Инвестору следует настаивать на включение в договор неустойки за нарушение установленных соглашением сроков. Размер ее определяется соглашением сторон. Кроме того, в случае просрочки инвестор может предъявить требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, установленных ст. 395 ГК РФ. Проценты начисляются исходя из ставки рефинансирования, установленной Центральным банком РФ. В настоящий момент это 13 % годовых.

Все убытки инвестора (как реальный ущерб, так и упущенная выгода) в результате неисполнения обязательства заказчиком на основании ст. 393 ГК РФ подлежат возмещению. Правда, исходя из общих положений об убытках и неустойке убытки скорее всего будут взысканы в части, не покрытой неустойкой (п. 1 ст. 394 ГК РФ). Рассмотрим случай, когда инвестором является гражданин, инвестирующий строительство в непредпринимательских целях. Помимо уже приведенных выше возможностей защиты и гарантий своих прав инвестор может воспользоваться механизмами Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (с изм. и доп. от 21 декабря 2004 г.).

Применение законодательства о защите прав потребителей к регулированию инвестиционных отношений. Анализ судебной практики в Самарской области по спорам, возникающим из инвестиционного договора в строительстве и существа данных отношений, показывает, что законодательство о защите прав потребителей в некоторых случаях должно применяться к регулированию инвестиционных отношений.

Закон РФ «О защите прав потребителей» регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи и оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, – с другой стороны.