Справочник риэлтора

Поэтому отношения, возникающие из договора между инвестором – гражданином, передающим средства для инвестирования в строительство объекта в целях его дальнейшего использования для собственного проживания, и заказчиком – юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, осуществляющим деятельность по направлению средств инвестора в строительство требуемого объекта, будут подпадать под регулирование Закона о защите прав потребителей.

Инвестор в этом случае обладает всей совокупностью признаков потребителя, а заказчик по инвестиционному договору – исполнителя.

Тот факт, что ни ГК РФ, ни Закон РФ «О защите прав потребителей», ни постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. № 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» (с изм. и доп. от 10 октября 2001 г.) не предусмотрели инвестиционный договор (договор долевого участия), вовсе не означает, что нельзя распространять на него законодательство о защите прав потребителей (хотя в юридической литературе и на практике такие утверждения встречаются).

Судебная практика в Российской Федерации на этот счет различна, но в последнее время наметилась тенденция в пользу применения данного законодательства к рассматриваемым отношениям.

Применение законодательства о защите прав потребителей к рассматриваемому договору означает возможность для инвестора-потребителя в случае нарушения договорного обязательства взыскать с заказчика установленную ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей» неустойку в размере 3 % за каждый день просрочки, но не более цены договора, и компенсацию морального вреда. Причем установленный законодательством размер неустойки не может быть уменьшен сторонами.

Например, между гражданами К. и строительной компанией был заключен договор о долевом строительстве трехкомнатной квартиры, согласно которому граждане оплатили 663600 руб., а общество обязалось выполнить комплекс работ по строительству дома и сдать его Госкомиссии в 4-м квартале 2002 г. Однако организация свои обязательства не выполнила и перенесла срок сдачи дома в эксплуатацию на 4-й квартал 2003 г. Граждане обратились с иском в суд и просили взыскать неустойку в размере уплаченной суммы согласно Закону РФ «О защите прав потребителей».

Строительная компания иск признала в части того, что в соответствии с п. 5.4 договора, если дом не построен, не сдан в эксплуатацию, либо сроки ввода сорваны более чем на 90 дней, застройщик обязуется оплатить дольщику неустойку в размере 0,01 % от внесенных сумм за каждый день просрочки позже 4-го квартала 2002 г., т. е. в сумме 11000 руб.

Куйбышевский районный суд г. Самары в решении обоснованно указал, что в соответствии со ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» данное условие ущемляет права потребителей и не соответствует закону. Суд применил ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей» и взыскал в пользу истцов 663600 руб. Кассационная инстанция уменьшила размер взыскиваемой неустойки до суммы 30000 руб. на всех истцов, с учетом несоразмерности нарушения и правовых последствий.