Свобода договора

В то же время другое публичное законодательство (оценки, налоговое) устанавливает другой подход к сторонам договора с соблюдением принципа его свободы. Налоговое законодательство, опираясь на этот принцип, не предусматривает запретов, возможных с его стороны, однако корректирует условия договора применительно к налогообложению. Так, право сторон договора об отчуждении недвижимости самостоятельно установить ее цену на основе договоренности не ограничивается. Однако для целей налогообложения она определяется из оценочной стоимости объекта недвижимости[150].

Законодательство об оценке предписывает сторонам в установленных им случаях производить независимую оценку имущества (ст. 7 Закона Украины от 12 июля 2001 г. № 2658-III «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине»).

В отношении соблюдения преимущественных прав как сдерживающего фактора для свободы договора можно отметить, что оно определенным образом влияет на этот принцип. Однако вряд ли это влияние будет существенным, так как обычно реализация преимущественных прав[151] сводится к ограничению свободного выбора стороны договора и установления определенных сроков, в течение которых носителю преимущественных прав предоставляется возможность их реализовать. Другая сторона договора вынуждена терпеть эти условия.

Интересна проблема регулирования преимущественного права нанимателя, который надлежаще исполняет свои обязанности по договору найма и после истечения срока договора имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора найма на новый срок (ст. 777 ГК Украины). Статья 777 ГК Украины содержит норму о двойном преимущественном праве арендатора – не только на заключение договора аренды на новый срок, но и в случае продажи вещи, переданной внаем, – на ее приобретение. Помимо этого согласно ст. 795 ГК Украины и ст. 289 ХК Украины арендатор имеет право выкупа объекта аренды, если такое право предусмотрено договором аренды.

Отношения аренды, кроме ГК и ХК Украины, регулируются законами Украины от 10 апреля 1992 г. № 2269-XII «Об аренде государственного и коммунального имущества», от 21 сентября 1999 г. № 1076-XIV «О хозяйственной деятельности в Вооруженных Силах Украины», от 21 сентября 1999 г. № 1075-XIV «О правовом режиме имущества в Вооруженных Силах Украины», а также Положением о порядке отчуждения и реализации военного имущества Вооруженных Сил, утвержденным Постановлением Кабинета Министров Украины от 28 декабря 2000 г. № 1919; отношения перехода государственной в частную собственность – законодательством о приватизации. В этих нормативно-правовых актах отсутствует указание на преимущественное право арендатора на приобретение отчуждаемого арендодателем имущества, что дало Верховному Суду Украины основания для утверждения об отсутствии такого права у арендатора военного имущества[152]. В частности, военное имущество должно отчуждаться только на конкурсной основе, т. е. приобретаться частным лицом по результатам торгов. Отступить от этих правил нельзя, поскольку это императивные нормы. Следовательно, тендер исключает возможность для всяких преимуществ, в том числе и арендатора.

Впрочем, тогда преимущественное право, предусмотренное в ст. 777 ГК Украины, будут иметь не все арендаторы, а только арендаторы имущества частных лиц. Вместе с тем ГК Украины регулирует отношения с участием и частных, и публичных лиц, правовое положение которых не должно различаться. И это послужило основанием для принятия Конституционным Судом Украины противоположного решения – о том, что арендатор военного имущества имеет преимущественное право на его приобретение в случае продажи такого имущества государством[153].

Подобный подход слишком спорный при всем почтении к частному праву. Можно указать хотя бы на то, что ч. 1 ст. 362 ГК Украины демонстрирует преимущества публичного законодательства над частным в случае проведения публичных торгов. Ее норма исключает преимущественные права сособственников, и это понимается как действие в общественном интересе. Поэтому публичное законодательство о реализации военного имущества должно исключать преимущественное право только арендатора на его приобретение, ведь государство и в этом случае действует в публичном интересе, намереваясь получить больше средств от продажи этого имущества.

Теперь о существенных условиях договора, о которых сторонам предписано законом договориться во избежание признания договора незаключенным.