ТВОРИМ СОВМЕСТНУЮ ЖИЗНЬ, или Как создать Экопоселение

Найлэнд Кохаузинг, совет директоров ассоциации является отдельным выборным органом, но при этом все

члены общины имеют право участия в принятии общих решений на общем собрании, которое является

высшим органом управления. В Этхэвен домовладельческая ассоциация владеет всей территорией

поселения (а не только общими территориями). В отличие от обыкновений кохаузинга, отдельные члены не

имеют права собственности на свои индивидуальные участки, но арендуют их на 99 лет у ассоциации

домовладельцев Этхэвен. Все полные, действующие члены поселения являются членами совета директоров

ассоциации и, таким образом, участвуют в решении общих вопросов.

Создание ассоциации домовладельцев требует учреждения некоммерческой корпорации. Но, вместо

того, чтобы подавать в Налоговую службу заявку на льготный статус налогообложения, такая корпорация

просто ежегодно заполняет специальную форму по статье 528 Налогового Кодекса, в которой указывает,

намерена ли она платить налоги как ассоциация домовладельцев и получить определенные налоговые

преимущества, или же платить налоги на общих основаниях, как простая некоммерческая корпорация. (<...>

В отличие от некоммерческой корпорации со льготным налогообложением по статье 501(с)3, если

ассоциация домовладельцев ликвидируется и продает свое имущество, закон не требует, чтобы вырученная

от продажи сумма была передана другой некоммерческой организации с теми же целями; деньги могут быть

распределены между участниками ассоциации, как в любой коммерческой организации.)

Преимущества в финансировании – иногда. Банки и другие кредитные учреждения знакомы с

ассоциациями домовладельцев и обычно охотно финансируют их, если они организованы по типичной

схеме, т.е. когда индивидуальные участки принадлежат отдельным членам, а общие территории –

ассоциации в целом. В связи с этим форма ассоциации домовладельцев выгодна для жителей живых

жилищных сообществ, которые обычно строят свои дома в кредит и получают компенсацию за вложенные

средства в случае выхода из общины. Однако этого преимущества не будет, если ассоциация организована

по типу Этхэвен, где вся земля принадлежит юридическому лицу. Так как никто из членов Этхэвен не

является собственником своего индивидуального участка, никто из них не может предоставлять свой

участок в залог для обеспечения возврата кредита, и поэтому строительство осуществляется за счет личных

средств или частных займов. (Это не является недостатком домовладельческой ассоциации как таковой, но

именно нетипичным способом организации ее в Этхэвен.)

Возможность выбора соседей. Если, однако, община, подобно Этхэвен использует ассоциацию

домовладельцев для владения всей недвижимостью (а не только общими территориями) и не продает, а

сдает в аренду индивидуальные участки, она получает возможность выбирать своих членов. (Опять-таки это

не преимущество ассоциации домовладельцев как таковой, а преимущество именно того, что вся земля

принадлежит общине.) В домовладельческих же общинах (кохаузинг) индивидуальные участки обычно

продаются на открытом рынке (это одно из требований для получения банковского финансирования), так

что община в целом не имеет действенного контроля над процессом приема и выхода членов. Однако, как

уже было сказано выше, это может компенсироваться механизмом самоотбора.

<...>

Имущественные вклады членов. Участник общины, организованной как ассоциация

домовладельцев, может покинуть ее, просто продав свой участок, и, таким образом, возместив свои

расходы. Если община организована по образцу Этхэвен, то выходящий участник возмещает свои расходы

путем продажи своего права долгосрочной аренды обратно общине (которая потом перепродает его вновь

вступающим членам) и продажи своего дома и других неотделимых улучшений участка тому, кто займет

его место.

Организационная гибкость и контроль. Технически ассоциации домовладельцев (как и

ассоциации кондоминиумов) не имеют большой гибкости во внутренних соглашениях по поводу принятия

решений и по поводу того, в какой степени участие в принятии решений увязано с имущественным вкладом

участника. Как и все некоммерческие корпорации, ассоциации домовладельцев и кондоминиумов обязаны

принимать устав, описывающий схему управления и принятия решений, используя при этом шаблонные

формулировки, которые подразумевают, что одна единица жилья (дом или квартира) имеют на собрании

один голос. Тем не менее, юрист Кэролин Голдшмидт помогла нескольким домовладельческим общинам в

штате Аризона преодолеть это ограничение путем добавления в устав параграфа, согласно которому совет

директоров ассоциации вправе принять руководящие правила ( policy manual), регулирующие процесс