Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома

Обратите внимание, что нечистоты в трубах (канализационные массы) в законе также приравнены к коммунальным ресурсам. Таким образом, забитая канализация по внешним сетям равнозначна отсутствию коммунального ресурса. У нас была ситуация, когда водоканал отказался приезжать и прочищать канализацию на том основании, что «нам не были переданы эти сети». Мы прочистили канализацию своими средствами, а расходы отнесли на водоканал.

Коммунальные услуги — осуществление исполнителем деятельности по подаче потребителям любого коммунального ресурса в отдельности или двух и более из них в любом сочетании с целью обеспечения благоприятных и безопасных условий использования жилых и нежилых помещений, общего имущества в многоквартирном доме, а также земельных участков и расположенных на них жилых домов (п. 2 Правил от 14.02.2012 № 124).

Важно понимать следующее:

1. Отличие коммунальных ресурсов от коммунальных услуг состоит в том, что последние — это не вода или электроэнергия сами по себе, а именно активная деятельность исполнителя по их предоставлению.

2. Для предоставления коммунальных услуг используется общее имущество в многоквартирном доме. Пока горячая вода течет по трубе на улице, это коммунальный ресурс. Как только она попадает в дом и проходит по общедомовым трубам, та же самая вода становится коммунальной услугой.

На исполнителя распространяется государственный жилищный надзор, установленный в ст. 20 ЖК РФ. Просто так пожаловаться на ресурсоснабжающую за несоблюдение температурного графика нельзя, т. к. это будет являться спором хозяйствующих субъектов. Любая жилинспекция отпишется и отправит вас защищать свои права в суде. А вот если ресурсоснабжающая организация является исполнителем, то жилинспекция будет обязана контролировать порядок и правильность предоставления коммунальных услуг. Такая же позиция приведена в письме Минстроя России от 04.05.2018 № 20073-АЧ / 04.

Регламент заключения договоров с ресурсоснабжающей организацией

Договор ресурсоснабжения заключается в двух случаях:

1. Если управляющая домом организация является исполнителем коммунальной услуги, т. е. приобретает коммунальный ресурс у ресурсоснабжающей организации как для предоставления коммунальных услуг потребителям, так и на общедомовые нужды (содержание общего имущества), например, для освещения мест общего пользования, поддержания работы лифтов и т. п.

2. Если управляющая домом организация приобретает коммунальный ресурс на содержание общего имущества (КР на СОИ), т. е. на общедомовые нужды.

Обычно возникают два вопроса:

1. Заключать ли договор с ресурсоснабжающей организацией в случае самостоятельного производства исполнителем коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению (т. е., если в доме есть ИТП)?

Формально, ресурсоснабжающая организация не предоставляет данную услугу, т. к. она готовится внутри дома, т. е. после зоны балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности ресурсоснабжающей организации.

В разъяснениях, которые приведены в письме Минстроя России от 07.05.2018 № 20237-ОГ/04 «О коммунальной услуге по отоплению и горячему водоснабжению», указано, чтов случае самостоятельного производства исполнителем коммунальной услуги по отоплению и горячему водоснабжению между собственниками помещений в многоквартирном доме и ресурсоснабжающей организацией договор предоставления коммунальной услуги, предусмотренный ст. 157.2 ЖК РФ, заключен быть не может, поскольку в данном случае ресурсоснабжающая организация предоставляет коммунальный ресурс для самостоятельного производства коммунальной услуги и сама не является производителем такой услуги.

Однако, несмотря на такую позицию Минстроя России, многие практикуют прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями, а жилищная инспекция обычно закрывает на это глаза, поскольку письма Минстроя России не являются нормативными актами, обязательными к исполнению.

В другом письме № 3080-ОО/06 от 04.02.2019 Минстрой России посчитал, что при наличии в доме ИТП между ресурсоснабжающей организацией и потребителями коммунальных услуг подлежит заключению договор, содержащий положения о снабжении тепловой энергии для подогрева воды в целях горячего водоснабжения (с теплоснабжающей организацией) и договор холодного водоснабжения с объемом на нужды горячего водоснабжения (с организацией, осуществляющей холодное водоснабжение).

В этом случае вариант повестки для общего собрания может иметь такой вид: «О принятии решения о заключении с 01.01.2020 собственниками помещений многоквартироного дома, действующими от своего имени договора, содержащего положения о снабжении тепловой энергии для подогрева горячей воды в целях горячего водоснабжения и договора холодного водоснабжения с объемом на нужды горячего водоснабжения».

В целом запрета на заключение прямых договоров на теплоноситель при наличии в доме ИТП в ст. 157.2 ЖК РФ не содержится, т. е. такая практика имеет право на существование.