Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома

После получения оферты договора (или заявки), направленной ресурсоснабжающей организацией или исполнителем, есть 30 дней на то, чтобы рассмотреть договор и составить протокол разногласий. Практика показывает, что протокол разногласий должен быть всегда, потому что подписывать изначально предлагаемую редакцию договора в том виде, в котором ее дает ресурсоснабжающая организация, нельзя. Это может нарушить права собственников помещений многоквартирного дома. По своему опыту могу сказать, что при разборе каждого договора с ресурсоснабжающей организацией у меня бывает от 20 до 50 возражений по отдельным пунктам и приложениям.

При отсутствии ответа и по прошествии 30 дней можно обратиться с иском понуждения заключить договор ресурсоснабжения в предложенной редакции. Такое право закреплено в п. 11 Правил от 14.02.2012 № 124 и п. 1 ст. 445 ГК РФ.

Обратите внимание, что затягивать с заключением договора с ресурсоснабжающей организацией не следует, поскольку в силу п. 2 ст. 446 ЖК РФ разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение 6 месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке. Если вы с чем-то не согласны, у вас есть не более полугода, чтобы решить вопрос в суде. Позже ваш иск к ресурсоснабжающей организации не примут.

Предоставление коммунальных услуг до момента заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями

Управляющая организация приступает к предоставлению коммунальных услуг потребителям в многоквартирном доме с даты, указанной в решении общего собрания собственников помещений, но не ранее даты начала поставки коммунального ресурса по договору о приобретении коммунального ресурса, заключенному управляющей организацией с ресурсоснабжающей организацией (п. 15 Правил от 06.05.2011 № 354).

Договор ресурсоснабжения вступает в силу со дня подписания последней из его сторон. Поэтому, если у вас трехсторонний договор, вы можете им руководствоваться только после того, как каждая уполномоченная сторона поставит на нем свою подпись (п. 15 Правил от 14.02.2012 № 124).

В отсутствие заключенных с ресурсоснабжающими организациями договоров ресурсоснабжения управляющая организация, товарищество или кооператив не можетт осуществлять функции исполнителя коммунальных услуг. Это определено в решении Верховного Суда РФ от 13.01.2014 № АКПИ13-1116, а также в «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации 1 (2014)», утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 24.12.2014 (вопрос 9 раздела VI).

Поэтому, пока договор с ресурсоснабжающей организацией не будет заключен, обязанность по выставлению квитанций потребителям, ведению коммерческого учета, а также иные обязанности исполнителя закон относит на ресурсоснабжающую организацию. К сожалению, ресурсоснабжающие организации часто произвольно относятся к положениям п. 15 Правил от 06.05.2011 № 354 и заставляют управляющие организации заключать договоры на поставку коммунального ресурса либо с даты регистрации ТСЖ, либо с даты, определенной в протоколе общего собрания о выборе управляющей организации.

Суды часто идут навстречу пожеланиям ресурсоснабжающих организаций и взыскивают деньги за коммунальный ресурс без наличия письменного договора, утверждая, что имеют место фактические договорные отношения (например, дело № А49-15899 / 2016). Жилищные инспекции также обычно закрывают глаза на эти формальности, а потому соглашаться с «ресурсником» или нет по предлагаемым датам, решать вам.

Виды договоров, заключаемых с ресурсоснабжающими организациями, и порядок их регулирования

Чаще всего при управлении многоквартирным домом заключаются следующие договоры ресурсоснабжения:

— договор теплоснабжения;

— договор горячего водоснабжения;

— договор энергоснабжения;

— единый договор холодного водоснабжения и водоотведения;

— договор газоснабжения.

Особенности таких договоров состоят в следующем:

1. Договоры ресурсоснабжения являются публичными (ст. 426 ГК РФ), т. е. они заключается с каждым, кто обратится (при наличии обязанности на покупку коммунального ресурса).

2. Договоры ресурсоснабжения относятся к договорам энергоснабжения (ст. 539 ГК РФ).

3. К договору водоснабжения применяются положения о договоре об энергоснабжении, предусмотренные ГК РФ, если иное не установлено законом и не противоречит существу договора водоснабжения.