Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома

Я не раз требовал от ресурсоснабжающей организации спуститься в подвал и померить рулеткой расстояние от внешней стены до прибора учета, чтобы корректно определить потери (реальная длина тепловых сетей может отличаться от строительной и проектной). Не стоит стесняться возражать ресурсоснабжающей организации по тем пунктам, которые вы считаете кабальными или которые вам неясны.

Выделим основные «ловушки» договоров с ресурсоснабжающими организациями

1. Условие об акцепте сверки.

Оно присутствует абсолютно во всех договорах в виде следующей редакции:

5.6. Сверка расчетов по настоящему договору проводится между РСО и ИСПОЛНИТЕЛЕМ не реже чем 1 раз в квартал. В случае неполучения стороной, инициирующей проведение сверки расчетов от другой стороны, ответа в течение более чем 10 рабочих дней после направления стороне акта сверки расчетов акт считается признанным (согласованным) обеими сторонами.

На такой пункт соглашаться нельзя, т. к. ресурсоснабжающая организация будет злоупотреблять своим правом. Правильная редакция пункта должна быть такая:

5.6. Сверка расчетов по настоящему договору проводится между РСО и АБОНЕНТОМ не реже чем 1 раз в квартал.

2. Форс-мажор. Ресурсоснабжающие организации всегда прописывают в договорах снятие любой ответственности за форс-мажор. Пример:

6.9. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору, если надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы (форс-мажор), т. е. чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств, возникших после заключения настоящего Договора. При этом срок исполнения Сторонами обязательств по настоящему Договору соразмерно отодвигается на время действия таких обстоятельств.

Форс-мажор является предпринимательским риском ресурсоснабжающей организации и соглашаться на него не следует (со ссылкой на форс-мажор вы будете все лето сидеть без горячей воды и ничего не сможете сделать).

3. Добровольное согласие на возмещение любого вреда. Пример:

6.13. В случае умышленного вывода из строя прибора учета или иного воздействия на прибор учета с целью искажения его показаний Исполнитель возмещает Ресурсоснабжающей организации причиненные такими действиями убытки в 5-дневный срок.

Любой вред, который ресурсоснабжающая организация вменяет управляющей организации, должен доказываться только в судебном порядке. Не принимайте на себя никаких добровольных обязательств и согласий.

4. Сокращенный срок ответа на претензию. Пример:

7.2. Споры Сторон, связанные с заключением, исполнением и расторжением настоящего Договора, разрешаются путем переговоров. Если Стороны не придут к соглашению путем переговоров, все споры рассматриваются в претензионном порядке. Срок рассмотрения претензии — 5 рабочих дней с даты поступления претензии.

Все деньги, которые вы собираете с потребителей, для вас как исполнителя являются транзитными, т. е. потребители их платят исполнителю, который перечисляет их в ресурсоснабжающую организацию. Принятие этого пункта в договоре приведет к коллапсу вашей организации при неплатежах потребителей коммунальных услуг и позволит моментально взыскивать долги при неоплатах по вашей вине. Пять дней смело меняйте на 30, т. к. такой порядок установлен в ГК РФ и АПК РФ.

В среднем в каждом договоре ресурсоснабжения таких ловушек для управляющей организации 30–40 штук, и довольно сложно описать их все. Но общий принцип работы с такого рода договорами понятен: мы выбрасываем из них все, что только можно, за исключением существенных условий, с формулировками которых мы сверяемся в законе. Только так вы избежите невыполнимых условий, которые навязывают ресурсоснабжающие организации.

Решение проблемы бесхозяйных сетей, ведущих в дом

Перспектива коллапса в сфере ЖКХ связана с бесхозяйными сетями, ведущими в многоквартирные дома. При строительстве дома застройщик подключает его к сетям инженерно-технического обеспечения для поставки коммунального ресурса, необходимого для предоставления коммунальных услуг. По закону внешние сети, ведущие в многоквартирный дом, не являются общим имуществом собственников помещений. Однако фактически застройщики не оформляют сети как самостоятельный объект инженерной инфраструктуры. Они «вешаются» на баланс дома. Особенно просто это осуществить, если у застройщика есть собственная управляющая организация. Рано или поздно жители меняют способ управления многоквартирным домом. И новая управляющая домом организация выходит в преддоговорной спор с «ресурсником» по поводу границ. Мой личный рекорд, когда мы сняли с дома 6 км внешних водопроводных и канализационных сетей, выиграв суд с водоканалом (передав эти сети ему) (дело № А49-12429/2018). Застройщик сделал точки подключения целого микрорайона на другом конце города. А его управляющая организация эти сети взяла на баланс дома, т. е. жителей.