Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома

Исходите из того, что все договоры с ресурсоснабжающими организациями всегда асиметричные, написанные не в вашу пользу. Добрых ресурсоснабжающих организаций не бывает. После подписания договоров с ресурсоснабжающими организациями, изменить их практически невозможно (только через суд в порядке ст. 451 ГК РФ в связи с существенным изменением обстоятельств), а расторгнуть и отказаться от исполнения договора можно лишь при прекращении обязанности управления многоквартирным домом. Поэтому, подписывая договор с ресурсоснабжающей организацией, исходите из того, что договор заключается «навсегда».

Асиметричность подобных договоров видна невооруженным глазом — по количеству пунктов прав и обязанностей: для исполнителя в договоре обычно приводится не более пяти прав, для ресурсоснабжающей организации — более 20. Для исполнителя предусматривается более 20 обязанностей, для ресурсоснабжающей организации — не более пяти. Таким образом, ваша первостепенная задача состоит в том, чтобы «причесать» договор и сделать его хотя бы минимально приемлемым для вас.

Как мы работаем с договорами ресурсоснабжения:

1. Отсканируйте и распечатайте текст договора (так вам удобнее будет с ним работать).

2. Составьте таблицу протокола разногласий.

3. Затем начинайте читать каждый пункт договора и сверять с соответствующими разделами в законе. Если он не следует из закона, то либо исключайте его из договора, либо меняйте на редакцию, которая используется в законе (ст. 422 ЖК РФ).

Существенные условия договора прописаны в п. 17 и 18 Правил от 14.02.2012 № 124:

— предмет договора (вид коммунального ресурса);

— дата начала поставки коммунального ресурса (не может быть ранее начала управления многоквартирным домом);

— показатели качества поставляемого коммунального ресурса (должны позволять обеспечить надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставление коммунальной услуги потребителям в соответствии с требованиями приложения № 1 к Правилам от 06.05.2011 № 354);

— порядок определения объемов поставляемого коммунального ресурса (по прибору учета или расчетным путем);

— порядок определения цены договора (тарифы устанавливаются государством);

— порядок оплаты коммунального ресурса (при этом расчетный период принимается равным 1 календарному месяцу) (обратите внимание, что срок оплаты по договору может быть сдвинут в порядке п. 1 ст. 155 ЖК РФ, если решением общего собрания собственники проголосовали за более поздний срок оплаты квитанций);

— условие о разграничении ответственности сторон за несоблюдение показателей качества коммунального ресурса;

— порядок взаимодействия сторон при поступлении жалоб потребителей на качество и (или) объем предоставляемой коммунальной услуги;

— условие о разграничении ответственности сторон за несоблюдение показателей качества коммунального ресурса;

— порядок взаимодействия сторон при поступлении жалоб потребителей на качество и (или) объем предоставляемой коммунальной услуги;

— условие о разграничении обязательств сторон по обеспечению обслуживания внутридомовых инженерных систем, являющихся общим имуществом, а также обязанность сторон по информированию о выявлении несанкционированного подключения;

— условие о разграничении обязательств сторон по оборудованию многоквартирного дома коллективным (общедомовым) прибором учета;

— обязательства сторон по снятию и передаче показаний приборов учета и (или) иной информации, используемых для определения объемов поставляемого по договору ресурсоснабжения коммунального ресурса;

— обязательства сторон по подписанию актов, фиксирующих показания коллективных (общедомовых) приборов учета на момент прекращения обязательств управляющей организации;

— обязательства ресурсоснабжающей организации по передаче исполнителю показаний индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета и (или) иной информации (при прямых договорах);

— обязанность исполнителя предоставить ресурсоснабжающей организации возможность подключения коллективного (общедомового) прибора учета (АИС);

— обязательства сторон по передаче информации по социальной норме потребления электрической энергии (мощности);

— иные условия (либо условия, которые стороны сочтут необходимыми), которые прописаны в специальных нормативных актах, перечень которых был указан ранее; в каждом из этих актов есть пункт «Существенные условия договора», и вы всегда можете с ним свериться.

Если вас что-то настораживает в договоре — исключайте из договора этот пункт, пока ресурсоснабжающая организация не предоставит исчерпывающие пояснения. Например, если вас не устраивает расчет потерь теплоносителя, то, пока не будет его обоснования, вы вправе отказаться от подписания расчета.