Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома

В случае непредоставления указанных сведений и (или) предоставления недостоверных сведений убытки ресурсоснабжающей организации, понесенные в связи с уплатой ей штрафа за необоснованное увеличение размера платы за коммунальные услуги подлежат возмещению управляющей домом организацией.

В результате принятия поправок в такой редакции нарушается принцип равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений, установленный в ст. 1 ЖК РФ: ресурсоснабжающая организация имеет право перевести потребителей коммунальных услуг на прямые договоры только при наличии долга за два договорных периода. А управляющая домом организация имеет такую возможность только после выполнения большого перечня обязанностей. При этом за ресурсоснабжающей организацией остается право отсрочить такой переход не более, чем на 3 месяца.

С учетом новых нормоположений постановления Правительства РФ № 897 от 13.07.2019 важно понимать следующее: если собственники на общем собрании приняли решение о переходе на прямые договоры, то такое право считается реализованным с даты оформления протокола (п. 1 ст. 46 ЖК РФ). Поэтому ресурсоснабжающая организация не вправе отказывать в прямых договорах на том основании, что управляющая многоквартирным домом организация не передала в ресурсоснабжающую организацию паспортные данные потребителей коммунальных услуг. Все, что может сделать ресурсоснабжающая организация — затянуть данный переход на 3 месяца (кроме того, на управляющую домом организацию ложатся риски возмещения убытков ресурсоснабжающей организации в случае неверных начислений и выплаты штрафов «за ошибку»). Если ситуация затягивается на четвертый месяц, то это повод обратиться с жалобой на ресурсоснабжающую организацию в жилищную инспекцию и прокуратуру.

После того, как решение о переходе на прямые договоры было передано в ресурсоснабжающую организацию, а ресурсоснабжающая организация направила в ваш адрес письмо о принятии такого решения, она начинает процедуру заключения прямых договоров.

В письменной форме заключать договор необязательно — достаточно предоставить протокол общего собрания в ресурсоснабжающую организацию. (п. 6 ст.157.2 ЖК РФ). Сделка, которая может быть совершена устно, считается совершенной и в том случае, когда из поведения лица явствует его воля совершить сделку (п. 2 ст. 158 ГК РФ). Таким образом, достаточно оплаты одной квитанции, выставленной ресурсоснабжающей организацией в рамках прямых договоров, чтобы считать, что был полный и безоговорочный акцепт прямого договора между собственником и ресурсоснабжающими организациями.

Не следует переходить на прямые договоры с РСО, если у вас остаются нерешенными проблемы с обслуживанием внешних сетей инженерно-технического обеспечения, ведущих в многоквартирный дом.

Переход на прямые договоры по инициативе ресурсоснабжающей организации

В законе прописан механизм перехода на прямые договоры по инициативе ресурсоснабжающей организации.

Ресурсоснабжающая организация, региональный оператор по обращению с твердыми коммунальными отходами вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора ресурсоснабжения, заключенного с управляющей организацией, при наличии у данных лиц задолженности:

— признанной управляющей организацией (например, подписанным актом сверки сторон) или

— подтвержденной вступившим в законную силу судебным актом задолженности.

Размер задолженности должен быть равен или превышать две среднемесячные величины обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения.

Из правила, определенного в п. 2 ст. 157.2 ЖК РФ, есть исключение — полное погашение данной задолженности до вступления в законную силу судебного акта.

Задолженность считается по отдельно взятому коммунальному ресурсу. Например, если у управляющей организации есть долг по договору энергоснабжения, а переход на прямые договоры инициирует гарантирующая организация по договору водоснабжения и водоотведения, то обосновывать переход на прямые договоры долгом управляющей организации по другому договору недопустимо.

Автоматического перехода на прямые договоры при наличии долга перед ресурсоснабжающей организацией не происходит. Ресурсоснабжающая организация должна самостоятельно запустить этот процесс по установленной процедуре. А этого она делать часто не хочет (т. к. ей удобнее получать деньги «одной кучкой» от лица, управляющего многоквартирным домом).

Размер задолженности, необходимый для перехода на прямые договоры, рассчитывается так: используется сумма обязательств за 12 месяцев, которые предшествовали направлению ресурсоснабжающей организации уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора ресурсоснабжения (по аналогии с п. 59 Правил от 06.05.2011 № 354).