Вещное право

б) ограниченное по времени «арендное владение» – leasehold estate (именуемое также term of years absolute), представляющее собой аналог наследуемой аренды (в отличие от freehold leasehold изначально находилось вне феодальной системы ленных прав, а потому свободно переходило по наследованию и в силу этого стало использоваться для предоставления земельного участка в аренду на срок, превышающий срок жизни пользователя); оно может быть долгосрочным (long lease) – на 99 и даже на 125 лет либо краткосрочным (rack rent lease, let) – на 25–30 и менее лет.

Все остальные real estate с 1925 г. автоматически стали считаться «слабыми» правомочиями (interest) либо по общему праву (legal interest), либо по праву справедливости (equitable interest). При этом Законом об имуществе 1925 г. был установлен исчерпывающий перечень interest по общему праву:

1) ипотека (charge by way of legal mortgage, mortgage);

2) право вещных выдач в пользу собственника другого земельного участка (profits a prendre) либо в пользу иного лица (profits a prendre in gross);

3) земельный сервитут в форме общей возможности использования чужого участка (easement) либо ограниченного права доступа на него (right of entry), причем такой сервитут считается не обременением чужого (служащего) земельного участка, а правом, связанным с господствующим участком.

Все иные титулы на земельные участки рассматриваются теперь как equitable interests и в большинстве случаев существуют в форме различных трастов (trusts)[25] либо разнообразных прав сервитутного типа, строго ограниченных по срокам существования и (или) по содержанию (например, в виде restrictive covenants – права требовать от собственника участка воздержания от возведения определенных объектов либо от совершения других конкретных действий). Среди них выделяются absolute equitable title, которые по содержанию примерно соответствуют титулам по общему праву, но не укладываются ни в одну из двух закрепленных законом конструкций, и иные титулы, в том числе возникшие по особым основаниям (например, collective equitable title, принадлежащий нескольким бенефициарам относительно одной недвижимой вещи, или траст в пользу малолетнего, поскольку последний по закону не может быть владельцем (owner) земельного участка). Все это показывает, что данный «набор» прав и правомочий, который трудно назвать системой, имеет в своей основе исключительно исторически сложившиеся подходы.

Важно также отметить, что обязательная государственная регистрация прав (титулов) на земельные участки, имеющая правоустанавливающий (конститутивный) характер, согласно действующему закону 2002 г. (Land Registration Act 2002), требуется только при переходе или приобретении титулов «свободного владения» (freehold estate) и «арендного владения» (leasehold estate) на срок свыше семи лет. Но при первой регистрации прав на участок даже эти два титула в зависимости от конкретной ситуации могут быть установлены в различных формах:

• «неограниченного титула» (absolute title), т. е. «полного» права freehold или leasehold (связанного только зарегистрированными ограничениями или договорами с участием самого приобретателя);

• «владельческого титула» (possessory title), уступающего тому, кто сможет доказать наличие более «сильного» права на данный земельный участок;

• «квалифицированного титула» (qualified title), который может уступать требованиям, вытекающим из ранее установленных на данный участок трастовых отношений.

Кроме того, титул leasehold может иметь еще и форму «добросовестного арендного титула» (good leasehold title), который вообще не гарантирует его обладателю более «сильного» права на свой участок.

Остальные титулы регистрируются по желанию правообладателей. При этом права (титулы), не требующие регистрации, но прямо поименованные в этом качестве в Land Registration Act 2002 (overriding interests), действуют независимо от того, знал ли о них новый приобретатель участка (хотя он может установить их наличие при необходимой заботливости). Наибольшее значение среди них имеют:

• сервитуты и обязанности выдач (profits), возникшие в силу закона;

• права нанимателя участка, в том числе краткосрочного (до семи лет);

• права супруга собственника участка;

• публичные ограничения и обременения;

• права, вытекающие из обычаев.