Вещное право

Вряд ли, однако, такой подход вполне приемлем для отечественного гражданского права, где передача вещи во исполнение заключенного договора («традиция») рассматривается как исполнение договорного обязательства, но не как особый «вещный договор». Введение конструкции вещной сделки потребовало бы не только введения общей категории «распорядительных сделок» (и признания их антипода – «обязательственных сделок»), но и наделения их свойством абстрактности, о чем авторы соответствующих предложений обычно не упоминают. В отсутствие же этого появится без нужды усложненная система сделок по формированию и по исполнению договорных обязательств, каждую из которых к тому же можно будет оспаривать, тем самым подрывая, а не усиливая стабильность гражданского оборота. Кроме того, признание вещных сделок существенно ограничило бы стороны договора, например, в заключении условных сделок (п. 2 § 925 BGB объявляет недействительным «вещный договор», заключенный под условием или с указанием срока).

Наконец, реализация таких предложений неизбежно ведет к смешению вещных и обязательственных прав, что противоречит основным принципам отечественного правопорядка. База для такого смешения заложена уже в предлагаемой терминологии, ибо по сложившимся в российском праве представлениям сама по себе сделка (договор) как юридический факт не может быть «вещной» или «обязательственной» – таковыми являются порождаемые сделками правоотношения[262]. Не случайно термин «вещная сделка» не известен и германскому закону: в BGB вместо него для этих целей используются два различных термина die Einigung (соглашение о передаче движимой вещи в соответствии с § 929 BGB) и die Auflassung (соглашение о передаче недвижимой вещи в соответствии с § 925 BGB). Причем ни в одном из этих случаев BGB не говорит ни о «договоре» (der Vertrag), ни о «сделке» (das Rechtsgesch"aft), тем самым даже терминологически подчеркивая, что речь идет о категориях вещного, а не обязательственного права[263]. Не случайно и нормы о «вещных сделках» находятся в разделе BGB, посвященном вещному, а не обязательственному праву. Это обстоятельство создает возможность распространения на них вещно-правового «принципа публичности» (Publizit"atsgrundsatz), который выражается либо в записи в земельную книгу (для недвижимости), либо в открытой фактической передаче движимой вещи. Очевидно, что германский подход, исторически сложившийся на базе пандектной науки, не вписывается в сложившуюся систему российского гражданского права, требуя ее коренной ломки, не обусловленной какими-либо острыми практическими потребностями.

2. Приобретение права собственности на недвижимость по договору

В отличие от права собственности на движимые вещи, право собственности на недвижимые вещи по общему правилу возникает с момента государственной регистрации его перехода к новому собственнику (п. 2 ст. 8.1 и абз. 1 п. 2 ст. 223 ГК РФ), если закон не устанавливает иное (п. 11 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22). Иначе говоря, при переходе или ином приобретении права собственности на недвижимую вещь правоустанавливающее значение имеет государственная регистрация, а не заключение договора и (или) даже его исполнение в форме передачи вещи во владение приобретателя. Это обстоятельство породило непростой вопрос: каково же в этом случае юридическое значение заключения договора об отчуждении, а также фактической передачи вещи и каково, в частности, правовое положение сторон договора купли-продажи недвижимости после его заключения, но до момента государственной регистрации перехода права собственности на нее к приобретателю?

В соответствии с п. 2 ст. 551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости его сторонами до государственной регистрации перехода права собственности «не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами». Следовательно, по отношению ко всем третьим лицам отчуждатель недвижимой вещи до регистрации перехода права собственности остается ее собственником (а сама эта вещь может стать объектом взыскания его кредиторов, например, при его банкротстве), тогда как приобретатель этой вещи, даже полностью уплативший покупную цену и вступивший во владение ею, не считается ее собственником. Вместе с тем заключенный и тем более исполненный договор об отчуждении вещи юридически связывает своих контрагентов, в частности, исключая возможность ее нового отчуждения другому лицу (под страхом наступления последствий, предусмотренных ст. 398 ГК РФ), т. е. по сути лишает остающегося формальным собственником отчуждателя правомочия распоряжения вещью по своему усмотрению[264]