Все о бизнесе в Германии

Например: чистая прибыль предприятия после уплаты налогов составляет:

• 2004 г. – 80 тыс. евро;

• 2005 г. – 110 тыс. евро;

• 2006 г. – 100 тыс. евро.

Каждый следующий год должен иметь больший коэффициент значимости по сравнению с предыдущим.

При упрощенной методике расчета в нашем примере получаем:

т. е. в данном примере средняя ежегодная прибыль с учетом коэффициента значимости составит 100 тыс. евро.

2. Определяется средняя сверхприбыль.

Для этого из полученной средней ежегодной прибыли с учетом коэффициента значимости вычитается расчетная компенсация труда предпринимателя (так называемая «зарплата предпринимателя») и расчетная доходность при безрисковом размещении капитала предпринимателя (например, 7 %) плюс надбавка за риск.

В нашем примере:

• 100 тыс. евро – средняя ежегодная прибыль;

• 30 тыс. евро – расчетная компенсация труда предпринимателя;

• 20 тыс. евро – расчетная доходность на собственный капитал плюс надбавка за риск;

• 50 тыс. евро – сверхприбыль (Ubergewinn).

3. Стоимость небольших предприятий в Германии составляет, как правило, от трех– до семикратных размеров сверхприбыли.

В нашем примере при 50 тыс. евро сверхприбыли (и 100 тыс. евро среднегодовой прибыли) стоимость предприятия, скорее всего, составит от 150 тыс. до 350 тыс. евро, в зависимости от отрасли, региона и т. д.

Второй метод заключается в балансовой и рыночной оценке активов предприятия: недвижимости, оборудования, сырья, готовой продукции, нематериальных активов и т. д.

Оба метода могут и должны гармонично дополнять друг друга, что позволяет наиболее объективно оценить стоимость предприятия.

На что следует еще обратить внимание при оценке предприятия:

• общее развитие предприятия (рост доходности или убытков);

• предлагаемые предприятием товары и услуги: уровень качества, цены, конкурентоспособность;

• перспективы развития предприятия: изменение ассортимента товаров и услуг, патенты и лицензии, проводимые исследования;

• реакция поставщиков, клиентов, конкурентов на смену владельца предприятия;

• как изменились объемы товарооборота (валового дохода), расходов и прибыли предприятия в последние 5 лет (минимум 3 года);

• ожидаемая прибыль в связи с изменением политики (стратегии и тактики) предприятия или изменением затрат;

• какое имущество приобретаете вы (количество, срок и условия его эксплуатации, состояние и т. д.), как оно оценивается;

• какие дополнительные инвестиции требуются;

• какой персонал занят на предприятии (количество, должности, квалификация, уровень зарплаты), остаются ли они работать, не перейдет ли кто-либо к конкурентам и т. д.

11. Приобретение недвижимости в Германии

11.1. Права иностранцев при покупке недвижимости

Иностранные граждане имеют право на приобретение недвижимости на всей территории ФРГ без ограничений.

11.2. Регистрация собственности. Расходы

Процедура приобретения недвижимости в Германии регулируется Гражданским кодексом ФРГ (Burgerliches Gesetzbuch, BGB), Законом о собственности на квартиры (Wohnungseigentumgesetz, WEG). Процедура покупки недвижимости состоит из следующих этапов:

• подписание договора купли-продажи у нотариуса;

• оплата по договору;

• получение необходимых согласований от местных органов власти;

• внесение имени нового владельца в земельную книгу. Определение недвижимости дано § 90 BGB, где недвижимость определяется как недвижимое имущество – земельные участки. Поэтому в Германии покупается земельный участок (объект продажи) и находящиеся на нем постройки.

Согласно § 311 BGB (Гражданского кодекса) является обязательной нотариальная заверка договоров купли-продажи недвижимости. Первоочередное право выбора нотариуса имеет покупатель. Нотариус в Германии не только формально оформляет сделку, но и:

• объясняет продавцу и покупателю все возможные риски, связанные с заключением сделки; составляет договор с учетом всех юридических норм Германии;

• рассылает необходимые запросы и сообщения в ведомства и организации (заявление на регистрацию покупки земельного участка в соответствующий участковый суд (Amtsgericht), в отдел регистрации собственности на объекты недвижимости (Grundbuchamt) для занесения собственности в земельную книгу (Grundbuch)). Покупка считается завершенной после занесения имени владельца земельного участка в земельную книгу.

Доказательством свершившейся сделки покупки-продажи считается нотариально заверенный договор. При заключении договора нотариус обязан в присутствии сторон вслух зачитать текст договора. Если договор заключается с иностранцами, которые недостаточно владеют немецким языком (или не владеют им совсем), обязательно присутствие переводчика. Предоставление письменного перевода возможно (по требованию сторон), но не обязательно.