Все о бизнесе в Германии

• для персональных и капитальных обществ: если в результате сделок в распоряжении одного лица и/или зависимых от него лиц оказывается в сумме как минимум 95 % долей в капитале общества, общество обязано оплатить налог на приобретение недвижимости, как при смене собственника.

Ставка налога на приобретение недвижимости едина на всей территории Германии и составляет 3,5 % от стоимости недвижимости.

Обязанность по уплате налога на приобретение недвижимости, в соответствии с законом, несут обе стороны договора. Окончательный переход собственности к новому владельцу осуществляется после уплаты им налога на приобретение недвижимости.

На основании информации о сделке, полученной от нотариуса, суда или участников сделки, финансовое ведомство высылает уведомление об уплате налога. Срок уплаты налога – 30 дней после получения уведомления.

Кроме расходов на приобретение недвижимости владелец недвижимости платит ежегодный налог на землю – земельный налог.

Если планируется строительство, то необходимо получение разрешения на строительство.

Данное разрешение необходимо при постройке, сносе, изменении внешнего вида любого строительного объекта, а также при изменении целей его использования.

Например, настоящее разрешение необходимо в случае, если жилой дом будет использоваться для предпринимательской деятельности (как гостиница, офисные помещения и т. д.). Разрешение на строительство выдает соответствующий низший административный орган по надзору за строительством (Bauaufsichtsbehorde) региональных коммунальных управлений: окружного или районного управления (Landratsamt, Bezirksamt). Получение разрешения может занять несколько месяцев.

12. Аренда помещений

На что следует обратить внимание при подписании договора найма помещения (Mietvertrag)

Арендуя помещения, необходимо заранее знать, в каких целях оно будет использоваться – жилых или производственных. Использование жилых помещений в производственных целях возможно лишь после получения специального разрешения. Поэтому прежде, чем подписывать договор аренды, необходимо выяснить следующие вопросы.

• Может ли снимаемое помещение быть использовано для планируемых производственных целей? Следует иметь в виду, что для организации определенных видов предпринимательской деятельности (например, связанных с повышенным шумом) требуются специальные разрешения.

• В каком строительном состоянии находится объект и как определены договором обязанности наймодателя и арендатора по его ремонту? Планируется ли проведение капитального ремонта или модернизация здания?

• Есть ли возможность проведения необходимой перепланировки и переоборудования помещения? Желательно урегулировать этот вопрос при подписании договора (либо до этого) в письменном виде.

• Можно ли круглосуточно использовать помещение (в том числе в выходные и праздничные дни) или существуют ограничения на работу в определенные дни и часы?

• Предусмотрена ли контрактом стоянка для автомобилей или необходимо заключать дополнительный контракт на право пользоваться парковкой?

• Как развиты инфраструктура в данном районе, общественный транспорт, расположены ли рядом конкурирующие предприятия?

• Есть ли возможность включить в договор найма специальный пункт, запрещающий наймодателю сдавать соседние помещения конкурентам (Konkurenzschutzklausel)?

• Какой срок действия договора (Mietdauern) и условия прекращения договорных отношений:

Договор аренды можно заключить на неопределенное время – бессрочный договор (unbefristete Mietverhaltnis), что дает возможность каждой из сторон в любое время расторгнуть его. О расторжении договора требуется предварительно (обычно – за три месяца) поставить в известность другую сторону договора. Время, необходимое для расторжения договора, называется Kundigungsfrist.

Договор можно также заключить на определенный срок (befri-stete Mietverhaltnis): например, на 1 год, 5 или 10 лет. В этом случае до истечения срока договора ни одна из сторон без согласия другой стороны не может расторгнуть его.

При заключении договора на определенный срок важным для арендатора помещения является включение в договор права на опцион (Optionrecht). Данное право дает возможность арендатору, по его усмотрению, продлевать договор на определенный срок один или несколько раз. (Например, заключив договор сроком на два года с опционом на один год, по истечении срока договора аренды арендатор имеет первоочередное право на продление договора на дополнительный год). Часто в договор аренды помещений, заключенный на определенный срок, включается положение о том, что при окончании срока действия договора он автоматически продлевается на тот же срок и на тех же условиях, если ни одна из сторон не заявила о его расторжении (Verlangerung).