Все об ипотеке

Каждая из этих трех страховок должна составлять, как правило, 110 % от суммы кредита.

Очевидно, что страховым компаниям весьма выгодно иметь дело с ипотечным кредитованием: где еще можно найти клиента, готового застраховать сразу все, пусть и не по собственной воле? Трудно сказать, насколько такое количество страховых взносов целесообразно, однако в случае наступления страхового случая выплаченная страховка не помешает.

Ипотечные фонды. В России действующие формы осуществления коллективных инвестиций – это общие фонды банковского управления и паевые инвестиционные фонды. В них могут размещаться средства пенсионных фондов, предприятий и населения, а также денежные средства иных инвесторов, заинтересованных в развитии долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в своем регионе.

Возможна организация специализированных фондов, денежные средства которых будут направлены исключительно на приобретение закладных.

Прежде чем говорить о том, какую ценность представляет ипотека для такой структуры, как ипотечные фонды, несколько слов о том, чем они занимаются и что из себя представляют.

Ипотечный фонд представляет собой вариант паевого инвестиционного фонда (ПИФ), которые уже начинают создаваться.

Ипотечные фонды могут создаваться только в форме закрытых ПИФов;

1) основную часть – 65 % стоимости их активов – должны составлять требования, обеспеченные ипотекой;

2) рыночная стоимость предмета ипотеки определяется оценщиком;

3) сумма требований по одному кредитному договору не может превышать 10 % стоимости активов;

4) в состав активов не могут входить денежные требования по обязательствам, обеспеченным последующей ипотекой;

5) сумма долга по кредитному договору не должна превышать установленный «Положением о составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов» процент стоимости предмета ипотеки (90 %).

Ценность ипотечных ПИФов состоит в том, что в этот ПИФ можно передавать любые ипотечные ценные бумаги: закладные, облигации с ипотечным покрытием и т. п.

Целостная эффективно действующая система ипотечного жилищного кредитования, обеспечивающая ликвидность кредиторов, основана на функционировании механизма их рефинансирования и включает в себя как первичный, так и вторичный рынки ипотечных кредитов.

Преимущество этой модели – формирование в регионе рынка закладных и на этой основе – самодостаточной системы рефинансирования и активного вовлечения кредитных организаций региона в долгосрочное ипотечное жилищное кредитование.

Предлагается следующий механизм рефинансирования:

1) кредитор выдает ипотечный кредит. Оформляется закладная, которая переходит кредитору с соответствующей государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

2) учредители общих фондов банкового управления или паевых инвестиционных фондов вносят денежные средства. В инвестиционной декларации доверительный управляющий (или управляющая компания) данного фонда указывает, что средства фонда будут направлены на покупку закладных;

3) доверительный управляющий (или управляющая компания) фонда покупает закладные у кредитных организаций за счет денежных средств, переданных фонду его учредителями. Для перехода прав по закладной на ней совершается передаточная надпись в пользу доверительного управляющего, которому передается закладная. Переход прав по закладной означает передачу этому же лицу прав по обеспеченному ипотекой обязательству (кредиту). Доверительный управляющий (или управляющая компания) должен потребовать от органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в качестве залогодержателя.

Должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, получивший от нового владельца закладной письменное уведомление о регистрации его в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество с надлежаще заверенной выпиской из реестра, осуществляет промежуточные и окончательные платежи.

3.5. Рефинансирование

Мы упомянули о рефинансировании, и, поскольку ставка рефинансирования будет определяющим фактором ценообразования на рынке жилья в скором времени, необходимо остановиться на нем поподробнее.

В последнее время в России получили развитие различные формы рефинансирования ипотечных кредитов, включая целевые кредитные линии международных донорских организаций (что доступно очень немногим), продажу кредитов инвестору (в рублях – Агентству по ипотечному жилищному кредитованию, в валюте – частным банкам, желающим инвестировать средства в ипотечные активы), выпуск облигаций (что, как правило, требует дополнительных гарантий).