Все об ипотеке

В начале нашей книги мы пробовали разобраться, что выгоднее на сегодняшний день из нескольких предложенных вариантов, в число которых входила ипотека, а теперь попытаемся очертить причины, почему традиционно банковский ипотечный кредит считается реальным выходом из многих житейских ситуаций, когда жилье является насущной проблемой для человека, даже с учетом всех отмеченных выше непредвиденных расходов.

Насколько же ипотека выгодна для заемщика, т. е. для вас?

Помимо уже перечисленных нами выгодных моментов ипотеки: сравнительно низкий первоначальный взнос, отсутствие необходимости трат на арендную плату вследствие возможности переезда на новую квартиру сразу после заключения договора и согласования всех моментов; в качестве особо выгодных можно также назвать послабление налогового бремени: при определении размера ваших доходов, с которых вы должны платить подоходный налог, вы имеете право из этой суммы вычесть всю сумму денег, которую вы платите банку в качестве ипотечного кредита.

Простой расчет показывает, что повышение рыночной стоимости жилья согласно индексу инфляции (8,5 %) в сочетании с налоговыми льготами, по сути, уравновешивает, а при определенных обстоятельствах даже превышает объем процентных выплат по ипотечному кредиту. Подробнее об этом сказано в Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования. Она содержит указание на следующие налоговые льготы для физических лиц.

Наличие налоговых льгот, связанных с ипотечным жилищным кредитованием, – действенный экономический фактор, стимулирующий развитие первичного ипотечного рынка. Они позволяют существенно увеличить доступность долгосрочных ипотечных кредитов для населения.

Ипотечное кредитование способствует повышению налоговой дисциплины граждан, так как одним из основных требований банков при выдаче ипотечных кредитов является официальное документальное подтверждение платежеспособности заемщика, в том числе и путем предъявления налоговой декларации (справки из налоговых органов об уплате налогов). Таким образом, широкое распространение ипотечного кредитования будет способствовать повышению сбора налогов за счет более полного декларирования физическими лицами своих доходов, увеличения объемов сделок, расширения налогооблагаемой базы, что позволит не только компенсировать потери от налоговой льготы, но и обеспечить прирост налоговых сборов.

Статья 220 Налогового кодекса РФ предоставляет имущественный налоговый вычет и гарантирует покупателю объекта недвижимости компенсацию расходов на покупку квартиры и процентов по ипотечному кредиту. Получить имущественный вычет на покупку жилья можно только однажды. Его максимальный размер 1 000 000 руб. Причем неиспользованная в течение года сумма переносится на следующие годы, пока не будет полностью погашена.

3.3. Почему ипотека выгодна кредитным организациям (банкам)

Рассматривая в качестве варианта накопления денежных средств на жилье банковские вклады, мы говорили, что на те средства, которые вы положили на счет в банк, он начисляет проценты. Откуда же они берутся? Получается, что банк оказывается в проигрыше. Ведь если эти ваши деньги не принесут ему прибыли, что же он сможет возвратить вам как проценты? Часть из прибыли банк отдаст тем людям, которые дали ему деньги на некоторый срок, т. е. банки, имеющие излишнюю ликвидность, заинтересованы в том, чтобы их деньги работали. Им выгодно давать кредиты, а, значит, выгодно и развитие ипотеки. Это мощный стимул для того, чтобы уже в ближайшее время кредиты на покупку жилья стали в России не редкостью, а обычным делом.

Ни один коммерческий банк не в состоянии формировать кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам и ставкам рано или поздно приводит к потере ликвидности и банкротству банка.

Анализ различных программ, реализуемых в Москве и в других городах и регионах России, тем не менее показывает, что при всей заинтересованности в развитии жилищной ипотеки ограничивающим фактором выступает следующее.

Ныне отсутствует достаточный объем и доступные по цене долгосрочные ресурсе для кредитования. Объемы кредитования населения напрямую связаны с наличием эффективного механизма рефинансирования, с помощью которого осуществляется приток средств с финансового и инвестиционного рынков в сферу долгосрочного жилищного ипотечного кредитования. Страховые компании, частные пенсионные фонды, паевые инвестиционные фонды, другие потенциальные инвесторы в России нуждаются в надежных и ликвидных финансовых инструментах для размещения своих средств.