Все об ипотеке

В Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования эти агентства названы операторами вторичного рынка ипотечных кредитов. То есть они представляют собой специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению.

К их основным функциям относятся:

1) рефинансирование кредиторов на основе установленных стандартов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования;

2) выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг;

3) привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования;

4) оказание кредиторам содействия во внедрении рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов.

О вопросе рефинансирования и обо всех сопутствующих проблемах будет сказано ниже.

3.2. Почему ипотека выгодна вам как заемщику

Вступать или не вступать в ипотеку? Как оценить риск, взятый на себя при подписании с банком ипотечного договора? Насколько возможно, что при большой задолженности по выплате заемных средств и процентов (даже при условии, что причиной тому стали существенные изменения в уровне доходов) вас просто выселят на улицу, не учитывая даже права и интересы несовершеннолетних детей, поскольку законодательство дает серьезные гарантии кредиторам?

Пример. Допустим, стоимость квартиры, 50 000 долл. США. Эту квартиру одобрил банк, поэтому вы можете со спокойной совестью ее приобретать. Как уже говорилось, независимый оценщик может определить ее рыночную стоимость, которая будет отличаться от той, которую определил продавец. Допустим, оценщик оценил ее в 40 000 долл. США. Тогда банк предоставит вам кредит на сумму 40 000 x 70 % = 28 000 долл. США.

Положим, кредит дан на 10 лет под 12 % годовых (неплохие условия). Ежемесячные платежи по кредиту – 450 долл.

Сумма процентов за первый год кредита составила 3240 долл. Это те денежные средства, которые вы оплатите банку.

Есть еще дополнительные расходы:

1. Услуги оценщика – примерно 100–300 долл.;

2. оплата услуг нотариуса в среднем 1 %: 28 000 долл. США x 1 % = 280 долл.;

3. страховка за первый год – 28 000 долларов США x 1,5 % = 420 долл.;

4. услуги риэлтора – 50 000 долл. США x 5 % = 2500 долл.

Плюс расходы при государственной регистрации, которые несете вы, т. е. для ипотеки нужно внести не только первоначальный взнос, но и оплатить массу дополнительных расходов. И в течение еще девяти лет вы будете платить не только проценты по кредиту, возвращать сам кредит, выплачивать страховые взносы по страховке.

В результате квартира, приобретенная вами по ипотечной схеме будет стоить для вас в 1,5 раз или на 70–80 % дороже по сравнению с ее рыночной стоимостью. Но обратим внимание, что это будет верно при условии, что мы оговорим следующее. Да, она будет дороже по отношению к ее стоимости на момент получения займа. Но когда вы закончите производить платежи, на этот момент ее стоимость, как и стоимость других объектов недвижимости также возрастет в два-три раза.