Все об ипотеке

Зачем нужны ипотечные бумаги и как они касаются вас? Граждан в ипотеке интересуют не бумаги, не какие-то облигации, а кредиты, займы. Их дает банк. А откуда он их берет? Представление о банке как о ростовщике, который выдает в долг под проценты свои кровно нажитые, в корне неверно. Таких денег у подавляющего большинства российских банков нет, точнее почти нет. Собственные средства банка средней руки составляют порядка 1 млрд руб. Цифра внушительная, но в обороте кредитной организации она занимает ничтожную долю.

Если говорить языком аналогий, то банк скорее напоминает трансформатор. Это организация, которая берет средства из одних рук и передает их в другие. За посреднические услуги получает комиссионные, тем и живет. Одалживает у коллег, занимает в различного рода фондах, а в основе всего лежат деньги частных вкладчиков, т. е. наши с вами депозиты.

Один из недостатков сегодняшних банковских ресурсов – они не годятся для ипотеки, поскольку ипотечные кредиты сейчас в России выдают универсальные банки, а не ипотечные, которых единицы. Естественно, что для универсального банка ипотечное кредитование не может стоять на первом месте в качестве источника дохода, к тому же экономическая ситуация в стране такова, что долгосрочные кредиты заключают в себе высокую степень риска для банка.

Все мы знаем, насколько распространен синдром «недобросовестного плательщика» в России, начиная от государственных образований и заканчивая коммерческими организациями и простыми гражданами. К тому же, срок погашения нормального ипотечного кредита составляет 15–20 лет. А на депозит люди кладут деньги на относительно короткое время. Проходит полгода, год, от силы два года, и граждане требуют их обратно. А откуда их взять, если они уже отданы под ипотеку? Конечно, есть надежда, что придут новые вкладчики, и в расчете на них банки выдают кредиты. В результате выстраивается если не пирамида, то карточный домик, готовый каждую секунду рухнуть, поскольку по закону вкладчики имеют право потребовать свои деньги в любой момент. Дело это рискованное, и из осторожности кредитов выдается немного.

Существует даже мнение, что излишние банковские строгости с проверкой платежеспособности заемщиков отчасти объясняются недостатком средств для предоставления кредитов. Признаться, что тебе нечего выдать, – серьезный удар по имиджу респектабельного учреждения, тогда как сказать «Мы готовы выделить вам кредит, но не уверенны, что он вам посилен», – это удобный способ регулировать поток клиентов.

Возможно, что когда у банков появятся в достаточном количестве деньги, то придирчивость к заемщикам существенно снизится. Развязать затянутый узел призваны ипотечные облигации. Предполагается, что банки будут выпускать их на длительный срок, сравнимый с периодом кредитования, к примеру, на 10 лет. Общая стоимость облигаций должна приближаться к объему выдаваемых кредитов, но не превышать его.

В обмен на бумаги банк получает деньги и передает их дальше в виде кредитов. После этого заемщик постепенно возвращает банку долг и проценты, а тот в свою очередь соответственно переправляет их на погашение облигаций и выплату дохода по ним. Ясно, что проценты по кредиту будут всегда чуть выше, чем доходность облигаций, иначе работа банка убыточна. Банкиры говорят об этом так: стоимость ресурсов диктует им ставку кредитования.

Отсюда просматривается основной путь к снижению ставки ипотечного кредитования – это удешевление заемных ресурсов банка, то есть уменьшение дохода по облигациям. Любой обладатель финансовых ресурсов, желающий поместить их куда-либо для приумножения, постоянно находится перед выбором между надежностью и выгодой. Чем больше опасность, что средства не вернутся, тем выше предлагаемая прибыль, и наоборот. Если согласиться, что время – деньги, то не менее справедливо утверждать, что и надежность – тоже деньги. Ипотечные бумаги – один из самых надежных способов вложения финансов. Их обеспечением служит то жилье, которое куплено на ипотечный кредит.

Если вдруг заемщик откажется возвращать долг, заложенное имущество будет продано на аукционе, а вырученные деньги пойдут на погашение облигаций. Высочайшая надежность дает возможность реализовать эти бумаги под минимальный процент и тем способствует снижению стоимости кредита. Однако помимо заемщика в цепочке возврата денег есть еще одно ненадежное звено – сам банк. В случае его банкротства принадлежащее ему имущество будет распределено между всеми, кому он должен. В том числе будут распределены и те деньги, которые должны вернуть банку заемщики ипотечных кредитов, но денег на всех не хватит, и владельцам облигаций вернут не всю сумму, возникнут потери.

В соответствии со ст. 13 Закона об ипотеке права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено указанным законом.