Все об ипотеке

Владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на сделке по передаче прав по закладной и последней отметке на закладной, произведенной предыдущим владельцем. Он не считается законным владельцем закладной, если доказано, что закладная выбыла из владения кого-либо из лиц, сделавших передаточные надписи, в результате хищения или иным образом помимо воли этого лица, о чем владелец закладной, приобретая ее, знал или должен был знать.

Любой законный владелец закладной вправе потребовать от органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, зарегистрировать его в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве залогодержателя с указанием его имени и места регистрации, а если владельцем закладной является юридическое лицо – его наименования и места нахождения. При этом речь идет именно о праве, но не об обязанности осуществить указанные действия.

При осуществлении своих прав, предусмотренных федеральным законом или договором, владелец закладной обязан предъявлять закладную тому обязанному лицу (должнику или залогодателю), в отношении которого осуществляется соответствующее право, по его требованию, если только при залоге закладной она не передана в депозит нотариуса или не заложена с передачей ее залогодержателю закладной.

Залогодержатель по исполнении обеспеченного ипотекой обязательства полностью обязан передать закладную залогодателю, а в случаях, когда обязательство исполняется по частям – удостоверить его частичное исполнение способом, достаточным для залогодателя и очевидным для возможных последующих владельцев закладной, в том числе приложением соответствующих финансовых документов или совершением на закладной записи о частичном исполнении обязательства.

Нахождение закладной у любого из обязанных по ней лиц или в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, свидетельствует, если иное не доказано или не установлено настоящим Федеральным законом, что обеспеченное ипотекой обязательство исполнено. Лицо, в обладании которого окажется закладная, обязано незамедлительно уведомить об этом других лиц из числа вышеуказанных.

6. Покупка квартиры в кредит

6.1. Действия заемщика после покупки квартиры в кредит

После того как вы приобрели квартиру и заключили договор об ипотеке, вы имеете на руках – следующие основные правоустанавливающие документы:

1) свидетельство, которое подтверждает ваше право собственности на приобретенную квартиру;

2) договор ипотеки, по которому приобретенная квартира находится в залоге у банка в качестве обеспечения его кредита, предоставленного вам для приобретения квартиры.

По этим документам вы должны выплачивать кредитной организации сумму кредита (частями согласно договору) и проценты.

По закону об ипотеке вы как залогодатель сохраняете право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке, т. е. квартирой. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением, а значит вы можете спокойно проживать в ней. Поэтому в договор об ипотеке нельзя вносить условие, не допускающего использования вашего права. Условия, ограничивающие его, ничтожны.

Естественно, что при пользовании заложенным имуществом вы не должны допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом. При этом Закон об ипотеке допускает осуществление следующих действий.

Согласно ст. 43 названного закона имущество, уже заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (в настоящем случае – кредитного договора), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю, т. е. выделяется предшествующая ипотека (первоначальная, заключенная с банком) и последующая (здесь залогодержателем могут быть и первоначальный банк, и иное лицо, а должником – тот же заемщик или третье лицо). Обязательство, в обеспечение которого передается уже заложенное имущество, должно быть новым.

Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора.

Если предшествующий договор предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор, он должен быть заключен с соблюдением этих условий.

Если заемщик все-таки, несмотря на запрещение банка, которое содержалось в предшествующем договоре об ипотеке, заключил последующий договор об ипотеке, то этот новый договор может быть признан судом недействительным. Истцом в деле будет выступать залогодержатель по предшествующему договору. И это произойдет независимо от того, знал ли новый залогодержатель (по последующему договору) о таком запрещении или нет. Права банка (залогодержателя по предшествующему договору) будут таким образом восстановлены.