Все об ипотеке

Проблемы начинаются, если вами нарушены какие-либо обязательства, предусмотренные кредитным договором.

Если договором ипотеки не предусмотрено иного, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд (на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки).

Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке.

1) заемщик отказывается совершать действия, указанные в первом варианте, в том числе подписывать соглашение о реализации залога. Банк обращается в суд с иском об обращении взыскания на предмет залога (в данном случае – на приобретенное на кредитные деньги жилье). Но нужно учесть, что по требованиям, вызванным неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, взыскание на заложенное имущество не может быть обращено, если в соответствии с условиями этого обязательства и применимыми к нему федеральными законами и иными правовыми актами РФ должник освобождается от ответственности за такое неисполнение или ненадлежащее исполнение;

2) стороны могут по взаимному согласию обратиться к нотариусу, подписать и нотариально удостоверить соглашение о реализации залога. По нему должник признает долг и в счет его оплаты передает право собственности на приобретенный объект недвижимости кредитной организации. Это соглашение регистрируется в ГУ Федеральной регистрационной службы и соответствующая запись вносится в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Имущество, которое заложено по договору ипотеки, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов. При этом порядок реализации жилого дома или квартиры имеет свои особенности: они реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством РФ, поскольку Законом об ипотеке не установлено иных правил, т. е. по решению суда банк вправе реализовать ее с торгов. Сумма, вырученная от реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке, после удержания из нее сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией, распределяется между заявившими свои требования к взысканию залогодержателями, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем. Распределение проводится органом, осуществляющим исполнение судебных решений, а если взыскание на заложенное имущество было обращено во внесудебном порядке – нотариусом, удостоверившим соглашение о таком порядке взыскания.

Из полученной суммы он возмещает свои убытки, а оставшаяся сумма чисто теоретически должна быть возвращена вам, т. е. разница между суммой долга (остаток по кредиту и процентам) и ценой, полученной от реализации недвижимости на торгах, должна быть на основании закона «Об ипотеке» возвращена должнику.

Должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе прекратить обращение взыскания на заложенное имущество, удовлетворив все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя, в объеме, какой эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм. Это право может быть осуществлено в любое время до момента продажи заложенного имущества на публичных торгах, аукционе или по конкурсу либо приобретения права на это имущество в установленном порядке залогодержателем, т. е. вы как заемщик и должник по кредитному договору можете в любой момент до осуществления факта продажи заложенного вами имущества (собственником которого являлись вы) оплатить все долги, и тогда имущество останется вашим.