Все об ипотеке

1) своевременное и полное погашение залогодателем (должником) ранее взятого кредита и процентов по нему, т. е. перед нами – наилучшее окончание правоотношений банка и заемщика, который добросовестно исполнил свои обязательства перед залогодержателем;

2) по требованию залогодателя:

а) если существует угроза повреждения или утраты заложенного имущества;

б) при гибели заложенной вещи или прекращение заложенного права;

в) при обращении взыскания на предмет залога (жилье), продажа его с торгов.

Все эти случаи, влекущие прекращение ипотеки, должны быть зарегистрированы в «Едином государственном реестре», где в свое время был зарегистрирован и сам договор о ней.

6.4. Выплата кредита досрочно

Кредит можно вернуть досрочно. Или нужно. Возможны варианты.

Законом об ипотеке предусмотрено следующее.

1. Статья 12 закона возлагает на заемщика (т. е. на вас) обязанность по предупреждению залогодержателя (банка) о правах третьих лиц на предмет ипотеки (т. е. если приобретаемая вами на заемные деньги квартира уже обременена правами залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и другими правами). Эта обязанность должна быть вами исполнена при заключении договора об ипотеке. Если вы в письменной форме не предупредили банк обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц, то банк вправе потребовать от вас досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.

2. Не исключено, что имущество, являющееся предметом ипотеки (та же квартира), изымается у залогодателя (т. е. у вас) в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация). Согласно ст. 42 ипотека в этом случае в отношении этого имущества прекращается.

Банк как залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой. Поэтому, когда возникает вопрос о страховании, некоторые банки требуют дополнительного страхования от подобных судебных решений.

3. Так как залогодатель может использовать заложенную квартиру по назначению, то он при этом должен стремиться к тому, чтобы состояние имущества не ухудшалось. Если же по обстоятельствам, за которые банк не отвечает, заложенное имущество утрачено или повреждено настолько, что вследствие этого обеспечение ипотекой обязательства существенно ухудшилось, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, в том числе за счет страхового возмещения. Эти последствия утраты или повреждения заложенного имущества предусмотрены ст. 36.

Перечисленные условия, которые являются основанием для требования банка досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, обоснованы теми или иными нарушениями со стороны заемщика.

Ряд норм Закона об ипотеке также предоставляет право банку сначала потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования – обращения взыскания на заложенное имущество, даже если обеспеченное ипотекой обязательство исполняется надлежащим образом. Так, ст. 50 содержит ряд отсылочных оснований (к ст. 35, 39, 41) обращения взыскания на зало женное имущество в этих случаях.

1. Статья 35 содержит перечень прав залогодержателя при ненадлежащем обеспечении сохранности заложенного имущества. При грубом нарушении залогодателем правил пользования заложенным имуществом, правил содержания или ремонта заложенного имущества, обязанности принимать меры по сохранению данного имущества, если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, а также при нарушении обязанностей по страхованию заложенного имущества или при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

Если в удовлетворении такого требования отказано либо оно не удовлетворено в предусмотренный договором срок, а если такой срок не предусмотрен, в течение одного месяца, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке.

2. В статье 39 содержатся последствия нарушения правил об отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке. Если вы решите продать или иным образом произвести отчуждение имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением условия закона о предварительном согласовании с банком, залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:

1) признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения соответствующих мер;

2) досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.