Всё о недвижимости. Подводные камни сделок с жильем

В случае нарушения со стороны застройщика предусмотренного договором срока передачи объекта дольщику застройщик должен уплатить дольщику неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере. При несоответствии качества участник долевого строительства, если иное не предусмотрено законом, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

• безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

• соразмерного уменьшения цены договора;

• возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Более того, по закону по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае, если застройщик прекратил или приостановил строительство многоквартирного дома, частью которого является объект долевого строительства, а также при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан дольщику. Кроме того, дольщик вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в случае, если застройщик не выполнил обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором, на два месяца.

В качестве обеспечения исполнения застройщиком его обязательств по договору долевого строительства выступает земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящийся на этом земельном участке объект недвижимости.

В качестве исключений из требования закона привлекать денежные средства граждан только по договору долевого участия допускается выпуск жилищных сертификатов и организация жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативов.

Выпуск и правила обращения жилищных сертификатов регулируются законодательством Российской Федерации о ценных бумагах. Отметим лишь, что в случае с сертификатом дольщик покупает не квартиру, а право на жилую площадь и в любой момент может потребовать возмещения денежных средств, эквивалентных текущей стоимости сертификата.

Договор или приговор: вариации на заданную тему

Как видим, федеральное законодательство достаточно четко прописывает обязанности застройщиков перед участниками долевого строительства и их ответственность за нарушение условий договора. Естественно, что некоторые нечистые на руку «бизнесмены» пытаются обойти требования закона. На сегодня в России распространены несколько основных схем «серых» договоров, с помощью которых застройщики пытаются уйти от законной ответственности.

Первая самая распространенная «серая» схема: договор предварительной купли-продажи. В этом случае дольщик и застройщик заключают лишь предварительный договор купли-продажи, по которому застройщик через некоторое время после того, как будет построен дом, обязуется заключить основной договор купли-продажи. Если у застройщика возникают проблемы, то факт ваших вложений в строительство вам придется доказывать в суде.

Другой способ ухода от требований закона — вексельная схема. По вексельной схеме дольщик получает от застройщика не саму квартиру, а только обязательство ее этому дольщику передать. Если дольщик по какой-либо причине не получил в собственность обещанную квартиру, он может лишь продать вексель или потребовать через суд возврата стоимости векселя, но никак не квартиры.

Третий способ — договор переуступки прав требования. Такой договор предполагает выкуп договоров участия в долевом строительстве. Как правило, «свою долю» продают дольщики, вложившиеся в строительство на самых ранних стадиях, чтобы заработать. Ими могут оказаться очень хорошие знакомые застройщика. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства. В случае перевода долга новый дольщик обязан в срок погасить имеющиеся долги предыдущего дольщика.

Наконец, как вариант вам может быть предложен договор соинвестирования. Инвестор — это тот, кто совершает вложения капитала, направленные на последующее получение прибыли. Заключая договор соинвестирования, гражданин из дольщика превращается в бизнес-партнера компании- застройщика и в равной степени с нею несет все возможные риски проекта. В этом случае «дольщик» не может рассчитывать на защиту своих интересов по закону «Об участии в долевом строительстве...», так как его взаимоотношения с застройщиком с момента заключения договора соинвестирования определяются Федеральным законом «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений».