Второй шанс

В: – То есть если бы вы продали эту собственность, то ваш чистый доход после уплаты налогов уменьшился бы до 20 тысяч долларов?

О: – Я потерял бы еще больше. Дело в том, что, пока я владел этой собственностью, она приносила мне примерно 200 долларов денежного потока в месяц, или 2400 долларов годового пассивного дохода. А этот доход облагается налогом по самой низкой ставке.

В: – А какие вообще бывают доходы?

О: – Основных типов всего три:

1. Обычный.

2. Портфельный.

3. Пассивный.

К обычным относятся заработная плата, проценты от сбережений и доход от программ 401(k). Такие доходы облагаются налогом по самым высоким ставкам. Работа ради получения обычного дохода является еще одной причиной обнищания бедных и сокращения среднего класса.

Портфельным называется доход от прироста капитала или от продажи чего-нибудь. Люди, которые перепродают дома, торгуют ценными бумагами или продают бизнесы, платят налоги на прирост капитала, которые занимают второе место по величине ставок.

Пассивный доход – это денежный поток от активов. Поскольку я не продаю объекты недвижимости, которыми владею (предпочитая вместо этого извлекать доходы из долгов), то получаю доходы в форме долгов и пассивного дохода от арендной платы, который облагается налогом по самой низкой ставке.

А теперь я слышу, как некоторые из вас говорят: «Я не могу использовать схему финансирования продавцом. Уговорить продавца финансировать сделку невозможно». И вы правы: если человек говорит, что он чего-то не может, то он и в самом деле не сможет этого сделать.

В: – А как насчет людей в других странах? Могут ли они делать то же самое, что разрешается в Соединенных Штатах?

О: – Конечно могут. Условия и правила обычно немного отличаются, но основные концепции одинаковы во всем мире.

В далеком 1973 году, когда я только начинал, мой инструктор по недвижимости предупреждал, что все будут говорить мне: «Здесь это невозможно». Люди, не имеющие финансового образования, всегда говорят именно так, несмотря на то что этим успешно занимаются те, кто знает, как это делается.

В: – Но почему люди говорят: «Здесь это невозможно»?

О: – Потому, что это самый простой выход. Ленивым людям всегда легче сказать: «Это невозможно», – чем посещать курсы, учиться, практиковаться, совершать ошибки, терпеть неудачи и в конце концов научиться тому, как можно что-то сделать… сделать то, что другие считают невозможным.

В: – Эта стратегия применима только к недвижимости? Или я смогу делать то же самое с чем угодно?

О: – Вы можете делать это с чем угодно. Особенно легко делать деньги из ничего с помощью ценных бумаг и фондовых опционов. Преимущество недвижимости над ценными бумагами заключается в силе долгосрочных долгов.

В: – Короче говоря, долг – это рычаг. И если я не узнаю, как использовать долги, то мне придется работать все усерднее и усерднее, получая все меньше и меньше?

О: – Да. Позвольте привести еще один пример того, как долги делают меня богаче.

Когда в 2007 году рухнули рынки ценных бумаг и недвижимости, мы не стали покупать бумажные активы по низким ценам. Вместо этого мы использовали долги для покупки новой недвижимости общей стоимостью в сотни миллионов долларов. У нас была возможность купить больше недвижимости, чем ценных бумаг, потому что мы использовали деньги банка. Кроме того, банки не горят желанием одалживать сотни миллионов долларов людям, планирующим заняться скупкой акций.

В 2014 году Кен Макэлрой, его партнер Росс, Ким и я провели рефинансирование наших долгов в размере почти 100 миллионов долларов. Это были кредиты, использованные нами для покупки многоквартирных домов после краха 2007 года. В среднем эти кредиты были взяты под 5 процентов. Новый кредит на эти 100 миллионов долларов мы получили примерно под 3 процента.

Это означает, что к нам вернулись миллионы долларов прироста капитала и мы получили дополнительно 2 миллиона долларов денежного потока в результате снижения процентов по кредиту.

В: – Откуда взялись дополнительные 2 миллиона долларов?

О: – Их принесла экономия на процентах, разница между выплатой 5 процентов и 3 процентов на кредит в 100 миллионов долларов.

В: – Это и есть то, что Фуллер называл обобщенным принципом эфемерализации – способностью делать больше с помощью меньшего?

О: – Да.