Вы покупаете квартиру

В последнем случае перевод долга должен осуществляться только с согласия кредитора-застройщика.

Закон об участии в долевом строительстве не говорит, должен ли договор о переводе долга проходить государственную регистрацию.

Вероятно, стороны могли бы составлять единый документ, содержащий положения как об уступке прав требования, так и о переводе долга. Однако обязать всех участников составить единый документ нельзя, так как законодательством такая обязанность не предусмотрена. Поэтому вполне реальна ситуация, когда у сторон сделки появятся два или даже три документа: договор цессии, договор о переводе долга, а также письменно выраженное согласие кредитора-застройщика, которое вполне может быть оформлено в виде самостоятельного акта.

Должна ли в этом случае производиться государственная регистрация договора о переводе долга? Наиболее вероятно, что и договор о переводе долга, и согласие застройщика будут выступать в качестве приложения к договору цессии. Если же государственная регистрация договора о переводе долга все же потребуется, то логично считать, что момент перехода прав по договору цессии должен определяться датой государственной регистрации последнего из указанных договоров.

Указанный порядок касается уступки прав не по всем договорам долевого участия. Новый Закон распространяется лишь на те объекты, разрешение на строительство которых получено после 1 апреля 2005 г.

Подведем итоги

1. Уступка (цессия) означает передачу прав и обязанностей по договору.

2. Соглашение об уступке прав требований по договору долевого участия подлежит государственной регистрации.

3. Уступка прав требований возможна в период между государственной регистрацией и подписанием передаточного акта.

4. Уступка прав требований возможна только после полной уплаты дольщиком цены договора. В противном случае одновременно с соглашением об уступке прав требований заключается договор о переводе долга на нового участника долевого строительства (с письменного согласия кредитора-застройщика).

Финансирование

В процессе приобретения недвижимости граждане нередко прибегают к использованию заемных средств (кредитов банков). Далее рассмотрим основные моменты, которые необходимо знать и иметь ввиду при оформлении кредита под залог недвижимости.

Ипотека – это долгосрочная ссуда под залог недвижимого имущества на покупку жилья.

Долгосрочный ипотечный жилищный кредит (далее – ипотечный кредит) – это кредит или заем, предоставленный на срок 6 месяцев и более соответственно банком (кредитной организацией) или юридическим лицом (некредитной организацией) физическому лицу (гражданину) для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства.

Преимущества ипотечного кредитования:

возможность в достаточно короткие сроки стать собственником жилья и вселиться в новую квартиру;

получение кредита на длительный срок, за который размер ежемесячных платежей не изменится в случае повышения стоимости квартиры;

возможность оплачивать собственную квартиру, а не арендовать чужую недвижимость, в то время как проценты по кредиту сопоставимы с месячной арендной платой за аналогичную квартиру;

возможность зарегистрироваться (прописаться) в квартире, приобретенной по ипотечному кредиту, заемщику и членам его семьи;

выгодное вложение средств (цены на недвижимость стабильно растут на 15—30% в год);

получение налоговой льготы на весь срок ипотеки с суммы в пределах 1 млн руб., а также с суммы, выплачиваемой по процентам, на срок выплаты кредита (подп. 2 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ).

Основные условия предоставления ипотечного кредита:

Кредит и проценты по нему выплачиваются в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей (ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период). Это удобно как для заемщика (поскольку он может четко планировать свой семейный бюджет), так и для кредитора.

Величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30—35% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период. При процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

Приобретенное в кредит жилье служит в качестве обеспечения кредита (передается в залог кредитору). Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.