Соседи Рима не без удивления и уж точно с завистью наблюдали за ростом богатства и могущества Вечного города и терялись в догадках относительно источников поступления средств. На самом же деле, папа и консул Рима Теофилакт просто привели дела и хозяйства Рима в порядок. Для начала четко и аккуратно заработала папская канцелярия, сменились ректоры папских патримоний, была налажена и систематизирована работа по взиманию доходов с папских владений и арендаторов. В Сенате Рима была проведена основательная зачистка рядов от смутьянов и неблагонадежных затаившихся, после чего там остались люди, преданные графу Тусколо или находящиеся с ним в давнем и проверенном союзе. Была проведена подробная инвентаризация всех ремесленных цехов и купеческих общин города, после чего, по предложению Теофилакта, сборы с них были разумно уменьшены, но возрос контроль за своевременностью поступления денег в казну и были увеличены штрафные санкции за уклонение от налогов, вплоть до тюрьмы или изгнания из города. Был установлен аналогичный контроль над всеми приезжающими в Рим купцами, при этом особый режим благоприятствования был установлен для византийцев, и не проходило недели, чтобы на горизонте в Порто или Остии, этих морских ворот Рима, не появлялся бы греческий корабль с богатыми товарами Востока. Вообще говоря, с восстановлением власти Теофилакта в Риме вновь закономерно возросло влияние византийцев, среди сенаторов снова, как десять лет назад, не осталось ни одного лангобарда или франка, и городские льстецы превозносили в речах своих графа Тусколо, ставя того выше великого Велизария, ибо консул, в отличие от своего легендарного предка, без единого удара меча вновь вернул Рим в пределы Аргосской Империи. Вот так, не более и не менее!
Папа живо интересовался всеми хозяйственными делами Рима и, благодаря его усилиям, Вечный город при его понтификате начал постепенно отходить от своего образа сурового и исключительно церковного города, каковым он стал при Григории Великом и за следующие триста лет прирастал более церквями, чем светскими или даже военными сооружениями, если не считать, конечно, Город Льва. Улицы Рима, без ущерба количеству паломников, постепенно начали заполняться деятельным торговым и ремесленным людом, население города в целом заметно выросло, что обусловило появление и процветание многочисленных постоялых дворов и таверн. Безусловно, увеличившаяся привлекательность Рима как крупного торгового города и отход от прежнего аскетичного образа привели к некоторому, мягко говоря, падению нравов, но, в целом, именно при Сергии Рим вновь начал подавать в себе признаки живого и жизнелюбивого организма и папа был весьма доволен произошедшими переменами.
Не успокаиваясь на достигнутом, Сергий на лето 910 года запланировал поездки в города Пентаполиса и даже в Равенну, где намеревался ввести аналогичную Риму городскую политику. Также в планах его значилось обустройство дорог в Порто и Остию для скорейшей и безопасной транспортировки в Рим прибываемых товаров. До сего дня основная дорожная сеть Италии представляла собой исключительно наследие Исчезнувшей Империи, поврежденное, а местами уничтоженное временем и многочисленными войнами. Другие дороги представляли собой не более чем сезонные протоптанные тропы, осенью и весной становившиеся грязным месивом, непреодолимым ни лошадьми, ни мулами. В этой связи неудивительно, что папа Сергий в понятном грехе гордыни своей предполагал, что новые дороги в портовые города принесут ему славу не меньшую, чем восстановление Латерана.
Лето уже вовсю вступило в свои права, но Сергий вдруг перестал торопиться претворять задуманное в жизнь. Апатия и уныние внезапно овладели понтификом, и следы этого внезапного вторжения явно читались на лице папы. Равнодушно и отстраненно слушал он теперь доклады своих слуг, отправлял службы, принимал иноземных гостей и приветствовал паломников. Его переписка с православными патриархами была нетактично прервана на полуслове. Сверстанные прожекты, с которыми теперь более прочих носился Теофилакт, не вызывали у папы былого энтузиазма и стало понятно, что задуманное придется отложить минимум на год. Душевное состояние папы очень скоро породили слухи о тайной болезни, подтачивающей его силы.