Взыскание задолженности с юридических лиц

Отсутствие согласия арендодателя на реализацию принадлежащего должнику права на аренду имущества препятствует возможности обращения на него взыскания.

При этом по смыслу п. 2 ст. 615 ГК РФ, отказ арендодателя — лица, владеющего имуществом на вещном праве, в даче согласия на обращение взыскания на принадлежащее арендатору право на аренду этого имущества, не может быть преодолен взыскателем, который не является кредитором арендодателя, ни в рамках совершения исполнительных действий в ходе исполнительного производства, ни путем судебного понуждения (см. Апелляционное определение Ульяновского областного суда от 02.12.2014 по делу № 33-4570/2014, Апелляционное определение Пермского краевого суда от 17.07.2013 по делу № 33-6757, Определение ВАС РФ от 17.11.2011 № ВАС-14311/11 по делу № А19-24900/09 и т. д.).

Для реализации права долгосрочной аренды недвижимого имущества законодательством об исполнительном производстве предусмотрен специальный перечень представляемых документов.

Так, согласно ч. 10 ст. 89 Закона об исполнительном производстве, а также п. 2 совместного письма ФССП России № 00145/17/61359-ДА, Росимущества № ДП-12/26251 от 05.07.2017 «О перечне документов», при передаче на реализацию права долгосрочной аренды представляются:

— копия договора аренды;

— копии технической документации, характеризующей объект недвижимости: копия технического паспорта БТИ (экспликации) или копия кадастрового паспорта объекта недвижимости (в случае отсутствия такой информации в выписке из ЕГРН (ЕГРП), предоставленной территориальным органом Росреестра);

— копия кадастрового плана земельного участка и (или) копия кадастрового паспорта земельного участка (в случае если объектом аренды является земельный участок) (в случае отсутствия такой информации в выписке из ЕГРН (ЕГРП), предоставленной территориальным органом Росреестра);

— копия документа, подтверждающего согласие арендодателя на обращение взыскания на право долгосрочной аренды, либо документа, предоставляющего возможность передачи права долгосрочной аренды без согласия арендодателя.

В отдельных случаях, предусмотренных законодательством, а также в случаях, обусловленных способом и порядком исполнения определенных судебных актов согласие арендодателя на реализацию имущественного права не требуется. При этом, в случае коллизии между нормами ГК РФ об аренде и нормами специального законодательства (например, ЗК РФ) судебная практика исходит из приоритета специального законодательства над ГК РФ (см. Постановления Президиума ВАС РФ от 25.03.2008 № 16810/07, от 27.07.2010 № 2111/10, от 15.02.2011 № 14381/10).

Законодательством подобное исключение предусмотрено для договоров аренды земельных участков.

Так, в соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ, п. 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», имущественные права, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

В таком случае получения согласия на реализацию имущественного права в ходе исполнительного производства не требуется (см., также, Постановление ФАС Московского округа от 29.08.2011 № КГ-А40/8669-11 по делу № А40-151883/10-153-1059, по которому Определением ВАС РФ от 21.05.2012 № ВАС-15073/11 отказано в передаче дела для пересмотра в порядке надзора).

Так, рассматривая один из споров Санкт-Петербургский городской суд в Апелляционном определении от 01.03.2016 № 33-3498/2016 по делу № 2-3664/2015 разъяснил, что поскольку нормы, содержащиеся в п. 2 ч. 10 ст. 89 Закона об исполнительном производстве носят диспозитивный характер, постольку положения ч. 9 ст. 22 ЗК РФ носит специальный характер по отношению к указанному правилу. Поскольку п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в ч. 9 ст. 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении ч. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.