Займы и кредиты: бухгалтерский учет и налогообложение

17.2.2. Проверка доходов в виде процентов по вкладам и в виде постоянных страховых выплат лица, имеющего регулярный доход

Для получения ипотеки лицо, имеющее регулярный доход в виде процентов по вкладам, представляет в банк следующие документы:

– договор о депозитном (срочном) вкладе;

– выписку со счета вклада до востребования о движении денежных средств за последние 12 месяцев;

– справку банка о выплаченных процентах по вкладу;

– документ, подтверждающий уплату налога на доходы физических лиц вкладчиком в связи с получением процентного дохода (при необходимости – по требованию специалиста департамента ипотечного кредитования).

Для получения ипотеки лицо, имеющее регулярный доход в виде страховых выплат, представляет в банк следующие документы:

– договор о страховании (страховой полис);

– документы, подтверждающие уплату страховых премий страхователем страховой компании по договору страхования (полису);

– справку страховой компании о произведенных страховых выплатах;

– документ, подтверждающий уплату налога на доходы физических лиц страхователем в связи с получением указанного дохода (при необходимости).

Для подтверждения доходов в форме арендной платы лицо, претендующее на получение ипотеки, должно представить подтверждение получения доходов в виде оформленных в установленном законом порядке:

– договоров найма или аренды объекта недвижимости, заключенных заемщиком и арендаторами за период не менее чем за предыдущие и последующие 12 месяцев;

– документов, подтверждающих уплату заемщиком налога при получении доходов в форме арендной платы, копии налоговой декларации с отметкой налогового органа, а также вновь заключенных договоров аренды;

– документов, подтверждающих законность передачи в аренду вышеуказанного объекта недвижимости.

Кроме того, заемщик, получающий арендную плату, должен представить в банк дополнительно к стандартному комплекту документов, представляемому для оценки платежеспособности, следующие документы:

– правоустанавливающие документы на сдаваемый в аренду (наем) объект недвижимости;

– документы об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;

– договор аренды (найма) недвижимости;

– документы об оплате всех соответствующих налогов, связанных с получением доходов от сдачи в аренду объекта недвижимости (при наличии), и всех других налогов, подлежащих уплате собственником недвижимости;

– выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним об отсутствии обременений сдаваемого в аренду (наем) объекта недвижимости.

Если чистый доход от аренды (найма) составляет более 50 % чистого совокупного дохода заемщика, используемого для расчета суммы кредита, заемщик должен осуществить страхование риска утраты и (или) повреждения имущества (объекта недвижимости, сдаваемого в аренду) на сумму не ниже размера кредита, увеличенного на 10 %, с учетом требований законодательства Российской Федерации.

17.2.3. Расчет максимальной суммы кредита при ипотеке

Расчет максимальной суммы кредита, который может быть выдан заемщику, производится только на основе стабильного дохода, подтвержденного документами за последние шесть месяцев.

Кредитор должен иметь основания предполагать, что заемщик будет продолжать получать адекватный доход в течение срока выплаты кредита.

В совокупный доход заемщика включаются доходы только тех лиц, которые являются солидарными заемщиками по кредитному договору (договору).

Для рассмотрения заявления о выдаче кредита заемщик должен представить паспорт или заменяющий его документ, копию страхового свидетельства государственного пенсионного страхования (с двух сторон), копию военного билета (для лиц мужского пола призывного возраста), а также документы о получении дохода.

При этом в случае наличия трудового контракта (договора), устанавливающего более высокий уровень дохода заемщика, возможно использование в расчетах среднемесячного дохода, указанного в данном контракте (при этом заемщик фактически должен получать такой доход за период не менее чем три месяца до обращения за кредитом).

Соотношение между суммой кредита и стоимостью залогового имущества (коэффициент К/З) определяет максимальный размер кредита, который может быть выдан заемщику, исходя из стоимости предоставляемого обеспечения. Вышеуказанный коэффициент рассчитывается следующим образом:

Величина данного соотношения составляет не более 90 % и не менее 35 %. Расчетный коэффициент К/З целесообразно изменять в зависимости от параметров жилого помещения – предмета залога.

Пример.

Если предметом залога являются квартиры в домах со значительно более высокой или низкой стоимостью одного квадратного метра по сравнению со средней стоимостью, сложившейся в регионе, или со значительно более высокой общей стоимостью квартир по сравнению с типовыми квартирами в регионе, коэффициент К/З принимается равным или ниже 60 %.

17.2.4. Требования к предмету ипотеки