Закон больших денег. Как создать изобилие из зарплаты

И все бы хорошо, но американцев подвели иллюзии. А правда в том, что рыночная стоимость не может повышаться бесконечно. И по меньшей мере абсурдно предполагать, будто через каждые три года, в каждом из 10 циклов рефинансирования одного и того же дома, его стоимость будет расти на 30 %. Так что понятно, почему столь стремительное и непрерывное повышение цен на недвижимость назвали пузырем (Housing bubbles). Примечателен тот факт, что как раз за четыре года до американского ипотечного кризиса рост цен на недвижимость разогнался до 30 %. Теперь такой аномальный рост в странах с устойчивой экономикой считают одним из симптомов грядущего кризиса.

Но в этом ли истинная причина кризиса на самом деле? Однозначно ответить нельзя. Скорее всего, сказалась совокупность факторов, а «ипотечный пузырь» стал лишь предпосылкой к кризису. Но сам механизм, запустивший кризис, на мой взгляд, кроется в ошибочном присвоении рейтинга благонадежности заемщикам и фальсификации рейтингов залоговых ипотечных бумаг[26].

Дело в том, что ипотеки стали выдаваться не только банковскими структурами, но и «околобанковскими», и последние наращивали обороты достаточно агрессивно. Такие структуры получили название shadow banking – «теневого банкинга». Это своего рода ипотечные фонды, на которые серьезных законодательных ограничений правительство США не налагало. Надо ли считать это упущением? Оставим право на оценку истории…

Так вот, фонды стали выдавать ипотеку практически вслепую, особо не анализируя кредитоспособность заемщика и рассчитывая на его финансовую сознательность (дескать, не возьмет же он больше, чем способен отдать). Такие ипотеки назывались субстандартными (subprime loans). И с 2002 года их доля на ипотечном рынке возросла с 7,4 % практически в три раза, и к 2006-му составила 23,5 %[27].

Но этим не кончилось. Все индивидуальные ипотеки группировались в ипотечные бумаги, которым присваивался хороший рейтинг благонадежности. И бумаги банки продавали инвесторам. Не заскучали от академических разъяснений? Но такова жизнь, и без некоего бэкграунда в книге не обойтись. В общем, если коротко, то причиной ипотечного кризиса в Америке стала банальная жадность. Причем двусторонняя: как со стороны заемщиков, так и со стороны банкиров.

И однажды наступил день X: реализовался риск невыплаты кредитов неблагонадежными заемщиками – выплаты по долгам стали превышать их доходы. И закрутилось… Сработала плавающая ставка. Помните, что она собой представляет? LIBOR плюс фиксированная премия за риск дефолта заемщика, зависящая от его кредитоспособности. Она стала предельно высокой. Заемщики предприняли попытку продать свои дома, но поздно – рынок уже теперь не давал повышенную рыночную стоимость, и можно было продать по цене даже ниже, чем долг банку. То есть даже если и удастся продать дом, то заемщик все равно останется должен. Рынок недвижимости серьезно просел – сработали равновесные силы спроса и предложения: все побежали продавать, что выразилось в высоком предложении при низком спросе. Банки стали уходить в убыток, а затем лопаться. Причина – ничем не обеспеченные долговые бумаги. То, что выглядело высоким и надежным рейтингом, на поверку оказалось фикцией.

Зачем вам все это знать? Ведь прекрасно живется и без этого знания. Но знание снабжает мыслительными матрицами для самостоятельного принятия стратегических решений. Лучше так, нежели вливаться в общую истерию рынка при обнаружении неких подозрительных сигналов или декларировании чиновниками нового порядка действий.

На главный вопрос: может ли подобная ситуация повториться в России – думаю, вы уже ответили. Пока – нет. Пока мы не перешли на плавающую ставку кредитования, пока банки не научились работать с ипотечными облигациями (их объем на 2019 год невелик) и компоновать из них производные финансовые инструменты, ничем не обеспеченные, и пока банки не ослабили механизмы выдачи кредитов до уровня «всем подряд».

Теперь понятнее, почему важно, чтобы население страны было финансово грамотным? Да-да, потому что безграмотность может обернуться глубочайшим финансовым кризисом для страны. А я ратую за ее процветание. Потому вы сейчас и читаете эту книгу.

Так что же с ипотекой, выгодна она или – в свете таких исторических рисков – может обернуться против вас? Ответ однозначен: ипотека выгодна до тех пор, пока денежный поток способен сильно превосходить ипотечные выплаты. И даже если вдруг что-то пойдет не так, актив в наличии у вас всегда есть. А из актива всегда можно сделать деньги: либо продав квартиру, либо сдав ее в аренду.