Записки риелтора, или Нас всех испортил квартирный вопрос

Вторую встречку тоже подобрали быстро. Я подготовила документы и согласовала дату нотариата со всеми участниками сделки.

— Оформлять квартиру будем на мою мать, — неожиданно поставил условие покупатель.

— Почему? — удивилась я. Наивность вопроса определялась моим недостаточным опытом.

— Я состою в браке, — пояснил клиент. — Деньги заработал я и не хочу, чтобы моя жена имела отношение к этой квартире.

На этом заявлении следует остановиться подробнее. Дело в том, что по российскому законодательству имущество, приобретенное в браке, является совместной собственностью супругов, если иное не указано в брачном контракте. Неважно, на кого из супругов оформлена квартира, — имущество принадлежит обоим, даже если один из них с момента регистрации брака не работал ни дня. Исключением является имущество, полученное одним из супругов в порядке дарения, наследства или приватизации.

Много ли супружеских пар, регистрируя брак, подписывают брачный контракт? Менталитет нашего общества не готов к такому прагматическому подходу к высоким чувствам. Крылатая фраза говорит о рае в шалаше, не учитывая вопроса собственности на шалаш и судьбы этой недвижимости в случае развода. Совсем недавно в одной из моих сделок клиент, недавно женившийся молодой мужчина, перед покупкой квартиры потребовал от жены (кстати, ждавшей ребенка) подписания брачного контракта. Это требование так оскорбило его супругу, что развод последовал сразу после рождения малыша.

Сейчас, когда стоимость некоторых шалашей измеряется семизначными числами, причем отнюдь не в рублях, вопрос стоит остро.

Есть три способа закрепить собственность за одним из супругов, состоящих в браке.

1. Квартира покупается по договору дарения. Эта сделка может быть признана ничтожной, поэтому при покупке дорогих квартир этот способ практически не используется, а применяется при покупке комнат, когда соседи не дают отказа от права преимущественной покупки.

2. Недвижимость покупается на одного из родственников, чаще всего — родителей. Если детей в семье несколько, в случае смерти собственника квартира будет унаследована всеми детьми в равных долях. Поэтому сразу после покупки родители дарят квартиру тому ребенку, который фактически профинансировал покупку.

3. Применяется договор покупки в пользу третьего лица. Это значит, что деньги как бы платит кто-то другой — например, те же родители, а правообладателем становится фактический покупатель. Поскольку деньги, на которые куплена квартира, как бы не его, имущество не считается совместной собственностью. Сейчас это наиболее распространенный способ покупки недвижимости в семьях, где отношения между супругами не слишком радужны.