Защита прав владельцев 6 соток и другой загородной недвижимости

Наилучшим вариантом для каждого садового товарищества будет знакомство с основными нормативными документами, регулирующими строительство дачных и садовых домов,[21] еще на этапе подготовки устава садоводческого товарищества, так как в этих документах каждое садоводческое товарищество найдет много почти готовых формулировок, которые сможет включить в свой устав. Однако при этом надо иметь в виду особенности содержания этих документов, которые, несмотря на сходство названий, имеют совершенно разную суть: в СНиП 30–02–97 сосредоточены общие, основные вопросы, а в СП 11–106–97 — дополнительные. Отсюда совершенно разная юридическая сила норм: СНиП 30–02–97 обязательны для исполнения, а СП 11–106–97 «устанавливает рекомендуемые положения в развитие и обеспечение» СНиП 30–02–97. Уже из этих особенностей следует, что если садоводческое товарищество желает, чтобы отдельные положения СП 11–106–97 (например, пункт 7.4 об уменьшении затенения соседних участков и др.) действовали на территории этого товарищества, то их надо обязательно включать в свой устав, а если этого не сделать, то применить их будет невозможно.

Тем не менее отсутствие в уставе товарищества некоторых иных положений СП 11–106–97 не означает их неприменение к указанным отношениям. В этом месте находится так называемый «подводный юридический камень», заключающийся в том, что далеко не ко всем пунктам правил можно подходить с одинаковой меркой. Возьмем для примера такие юридически взаимосвязанные понятия, как «право собственности на дом», «получение разрешения на строительство», «прием в эксплуатацию садового дома», и внимательно прочитаем пункт 8.1 указанного выше СП и четыре приложения к нему. Исходя из содержания этого пункта очевидно, что и без включения их в устав садоводческого товарищества или дачного объединения в случае отклонения от установленного порядка строительства возведенное строение считается незаконным, подлежит сносу и, соответственно, на него не возникает права собственности.

Еще до введения «дачной амнистии» большая часть садоводов и дачников возводили строения без всяких «разрешений» и «проектов», так как угрозу сноса считали для себя призрачной в силу того, что, как известно, строгость наших законов компенсируется их неработоспособностью.

Однако даже сейчас (при упрощенной регистрации построек на земельных участках собственника) получить в регистрационной палате свидетельство на право собственности на дом (построенный, к примеру, на четверть — на чужом участке) проблематично. Даже если садовод и не собирается свой дом ни продавать, ни дарить, все равно без этого документа наследникам будет невозможно оформить на себя право собственности на дом. Таким образом, можно посоветовать, чтобы нормы СП 11–106–97 в вопросах соблюдения садоводами и дачниками процедуры строительства (и в первую очередь все четыре новых приложения к СП 11–106–97), а также иные (региональные) связанные с этим нормы были внимательно изучены, обобщены и по возможности включены в устав. Особую бдительность в этом вопросе следует проявлять садоводам тех субъектов Федерации, где по данным вопросам уже действуют специальные областные законы и территориальные строительные нормы, как, например, в Московской области.

В силу отличий юридической силы СП и СНиП нормы СНиП 30–02–97 будут действовать для любого товарищества или объединения вне зависимости от внесения их в текст устава. Однако если отдельные нормы из СНиП 30–02–97 все-таки включить в текст устава, то члены товарищества или иного объединения их будут лучше знать, и за невыполнение этих норм может последовать ответственность не только в рамках гражданского законодательства, но и по уставу садоводческого товарищества. Тем не менее нужно информировать рядовых членов садоводческого товарищества или объединения дачников о том, что эти нормы в общих чертах должны были быть соблюдены изначально, в процессе разработки для данного садоводческого товарищества или объединения дачников проекта организации и застройки, именуемого согласно СНиП 30–02–97 и СП 11–106–97 проектом планировки и проектом межевания. Таким образом, садоводы и дачники могут руководствоваться этими правилами только в части, касающейся индивидуальных участков, но в строгом соответствии с общим планом застройки. Примером могут послужить пункты 6.7 и 6.8 СНиП 30–02–97.

* * *