Земля. Справочник собственника и арендатора

В большинстве своем государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» прямо указывает на это в ст. 2, и никакие иные юридические акты, в том числе решения органов власти, судов, не могут рассматриваться в качестве таковых. Такие решения являются основанием для регистрации права в установленном законом порядке.

Следует обратить внимание, что вышеуказанное правило применимо только к правам, которые возникли после введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Согласно действующему законодательству признаются юридически действительными все права на недвижимое имущество, которые возникли до вступления в силу указанного Закона, а также государственная регистрация прав, которая осуществлялась в субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до этого момента. Этот Закон вступил в силу 31 января 1998 г., и именно с этого момента можно говорить об обязательной государственной регистрации прав на земельные участки.

Права на земельные участки, возникшие до 31 января 1998 г., подлежат государственной регистрации при государственной регистрации их перехода, ограничения (обременения) или совершения иной сделки с земельным участком, а в остальных случаях – лишь по желанию правообладателей.

Права на участки, приобретенные до 31 января 1998 г., могут подтверждать следующие документы:

свидетельство о праве на земельные доли, выданные до 31 января 1998 г., а при их отсутствии – выписки из решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющие права на земельную долю (ст. 18 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»);

государственные акты, выданные в соответствии с постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. № 493 «Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей»;

свидетельство о праве собственности на землю в соответствии с постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 г. № 177 «Об утверждении формы Свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения» (выдавались до 29 октября 1993 г.). Бланки свидетельства о праве собственности на землю могли временно (до момента выдачи государственного акта) использоваться для оформления права пожизненного наследуемого владения и бессрочного (постоянного) пользования землей. Если решение о предоставлении участка принято после 29 октября 1993 г. (после вступления в силу Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»), оно должно быть зарегистрировано в районном (городском) комитете по земельным ресурсам и землеустройству. Данным Указом была утверждена новая форма свидетельства на право собственности на землю и одновременно разрешено использовать имеющиеся документы, удостоверяющие иные права на землю, но с обязательной их регистрацией в районном (городском) комитете по земельным ресурсам и землеустройству. Свидетельство на право собственности на землю должно быть зарегистрировано в поземельной книге;

договоры об отчуждении участков, решения судов, свидетельства о праве на наследство, решения (постановления, распоряжения) уполномоченных Советов народных депутатов о предоставлении земельных участков, оформленные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте нахождения участка в момент его приобретения (как правило, зарегистрированные в местном земельном комитете).

Так, до 31 января 1998 г. обязательному нотариальному удостоверению, а также регистрации в комитете по земельным ресурсам и землеустройству подлежал договор купли-продажи (купчая) земельного участка.

Вместе с тем, хотя право, удостоверенное вышеуказанными документами, на земельный участок признается государством, при совершении любой сделки с таким имуществом правообладатель обязан зарегистрировать свое право в установленном законом порядке. В качестве гарантии зарегистрированного права закон закрепил правило, что оно может быть оспорено только в судебном порядке. Это означает, что при наличии у юридического или физического лица документов, свидетельствующих о произведенной регистрации его права на земельный участок, данное право может быть прекращено или признано недействительным лишь на основании судебного решения, а не в административном порядке.