Жилищное право

Переводу жилых помещений в нежилые и нежилых в жилые посвящена глава 3 раздела I ЖК РФ. Нормы, регулирующие данные отношения, практически отсутствовали как в ЖК РСФСР 1983 г. (ст. 9 содержала общие правила перевода жилых помещений в нежилые), так и в Основах жилищного законодательства. В настоящее время вопросы, связанные с переводом жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые, достаточно подробно регламентированы.

Гражданский кодекс РФ также упоминает только о переводе жилых помещений в нежилые. В соответствии с п. 3 ст. 288 такой перевод должен производиться в порядке, определяемом жилищным законодательством. Поэтому нормы ЖК РФ, допускающие также перевод нежилых помещений в жилые, являются принципиально новыми.

Жилищный кодекс РФ закрепил общее правило, согласно которому перевод жилых помещений в нежилые и наоборот допускается, однако при этом должны быть соблюдены императивные требования Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

При осуществлении перевода жилых помещений в нежилые и наоборот следует учитывать запрещающие положения законодательства, предусмотренные ст. 22 ЖК РФ. Такой запрет носит императивный характер и направлен на защиту жилищных прав третьих лиц. В соответствии со ст. 22 ЖК РФ подобный перевод не может быть произведен, когда:

а) доступ к помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, и при этом отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;

б) помещение является частью жилого помещения или используется собственником данного помещения либо иным гражданином в качестве места постоянного проживания;

в) право собственности на данное помещение обременено правами каких-либо лиц (физических или юридических), например, помещение является предметом залога.

Эти исключения действуют в отношении всех видов помещений, пригодных для постоянного проживания граждан и отвечающих установленным санитарным и техническим правилам и нормам.

Для перевода в нежилые помещения таких жилых помещений, как квартиры в многоквартирных домах, предусмотрены дополнительные ограничения. Перевод квартиры в нежилое помещение возможен при условии, что данная квартира расположена на первом этаже многоквартирного дома либо выше первого этажа, но при этом помещения, находящиеся непосредственно под такой квартирой, являются нежилыми.

Хотя формулировка «выше первого этажа» позволяет предположить, что в таких случаях подразумевается практически любой другой, кроме первого, этаж многоквартирного дома, необходимо учитывать то, что перевод жилого помещения в нежилое запрещается, если доступ к такому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, и при этом отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению (например, обустроить отдельный вход). Поэтому указанную норму все же следует рассматривать ограничительно: в ней имеются в виду нижние этажи многоквартирного дома с возможностью обустроить отдельный вход.

Для осуществления перевода нежилых помещений в жилые ЖК РФ предусматривает только два ограничения. Во-первых, такой перевод не допускается, если соответствующее помещение не отвечает установленным для жилых помещений требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие данного помещения указанным требованиям. Имеются в виду санитарные и технические правила и нормы. Во-вторых, перевод невозможен, если право собственности на нежилое помещение обременено правами физических и (или) юридических лиц (например, в силу договоров ипотеки, аренды, доверительного управления и т. п.).

Следует отметить, что ЖК РФ не приводит оснований для осуществления перевода, следовательно, вопрос о необходимости перевода и его причинах находится в компетенции собственника такого помещения. Поскольку только собственник помещения вправе решать вопрос о необходимости и целесообразности перевода, то и инициировать перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое вправе только собственник помещения или уполномоченное им лицо.

В ст. 23 ЖК РФ закреплен единый порядок перевода помещений. Такой перевод осуществляется органом местного самоуправления. Для этого заявитель должен представить в орган, осуществляющий перевод помещений, документы в соответствии с установленным перечнем:

1) заявление о переводе помещения в установленной форме (форма заявления утверждена постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. № 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения»);

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого).

Приведенный в ст. 23 ЖК РФ перечень сформулирован как исчерпывающий. Поэтому орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представления каких-либо дополнительных документов.

Орган, осуществляющий перевод, обязан выдать заявителю расписку о принятии документов с перечнем всех принятых документов. На расписке должны быть проставлены дата принятия и роспись лица, принявшего документы.

На принятие решения о переводе или об отказе в переводе помещения органу, осуществляющему такой перевод, предоставлен ограниченный срок – 45 дней со дня представления заявителем необходимых документов (то есть со дня их получения соответствующим органом). Датой получения указанным органом представленных документов следует считать дату, указанную в расписке, выдаваемой заявителю. Такая расписка одновременно может служить доказательством того, что все предусмотренные ст. 23 ЖК РФ документы были представлены в полном объеме.

Установленный в ЖК РФ срок является императивным и подразумевает его исчисление не в рабочих, а в календарных днях. Этот срок не может быть изменен ни подзаконным правовым актом федерального уровня, ни правовым актом субъекта Российской Федерации, ни тем более органом, осуществляющим перевод помещений.

Не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о переводе помещения орган, принявший решение, выдает (или направляет по почте) заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения, по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. № 266. В случае если для использования помещения по новому назначению не требуется проведения его переустройства и (или) перепланировки и (или) иных работ, данный документ является юридическим основанием для использования помещения по новому назначению.

В том случае, если для использования помещения в качестве жилого или нежилого требуется проведение его переустройства и (или) перепланировки и (или) иных работ, указанный документ является основанием проведения соответствующих переустройства и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки, представленного заявителем, и (или) иных работ с учетом перечня таких работ, указанных в данном документе.

Завершение переустройства и (или) перепланировки и (или) иных работ в таком случае подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений. Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества. Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого.

Отказ в переводе помещений возможен в четырех случаях, исчерпывающим образом определенных в ст. 24 ЖК РФ:

1) непредставления определенных ч. 2 ст. 23 ЖК РФ документов;

2) представления документов в ненадлежащий орган;

3) несоблюдения предусмотренных ст. 22 ЖК РФ условий перевода помещения;

4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Последнее основание для отказа – несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства – п. 3 ч. 1 ст. 27 ЖК РФ. Ссылки на основания для отказа в переводе помещения в обязательном порядке должны быть отражены в решении об отказе. Такое решение может быть обжаловано в суде в соответствии с главой 25 Гражданского процессуального кодекса РФ (ГПК РФ) и главой 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ (АПК РФ). Заявление о признании решения об отказе в переводе помещения незаконным может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину или организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.