Жилищное право: конспект лекций

2. По инициативе нанимателя. Наниматель жилого помещения вправе с согласия постоянно проживающих с ним лиц в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

3. По инициативе наймодателя может расторгаться в судебном порядке в случае:

1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме – более 2 раз по истечении установленного договором срока платежа;

2) разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) использования жилого помещения не по назначению либо при систематическом нарушении прав и интересов соседей, как предусматривает ст. 293 ГК РФ, аналогично прекращению права собственности на жилье.

В таких случаях наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если же наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, и после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.

Во всех трех случаях по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок до года для устранения указанных нарушений. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя может принять решение о расторжении договора. При этом по просьбе нанимателя суд вправе отсрочить исполнение решения на срок не более одного года (ст. 687 ГК РФ).

По требованию любой из сторон договор может быть расторгнут в судебном порядке, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.

В качестве последствия расторжения договора найма жилого помещения ГК РФ предусматривает выселение из жилого помещения на основании решения суда (ст. 688 ГК РФ).

Наем специализированного жилого помещения. Отношения по найму специализированного жилого помещения были подробно рассмотрены в лекции № 3, посвященной специализированному жилищному фонду.

Договор аренды жилых помещений. Главным критерием разграничения аренды жилых помещений и договора коммерческого найма является субъект договорных отношений. В отношениях аренды субъектами являются юридические лица. К отношениям аренды жилых помещений применяются нормы гл. 34 ГК РФ.

По договору аренды жилого помещения арендодатель обязуется предоставить арендатору, являющемуся юридическим лицом, жилое помещение за плату во временное владение и пользование.

Закон не допускает использование жилого помещения в целях, не связанных с обеспечением права гражданина на жилье, поэтому фактически жилые помещения, сдаваемые в аренду, подлежат сдаче в субаренду гражданам – работникам юридического лица. Юридическое лицо не вправе устраивать в жилом помещении склады, офисы и т. п.

Как следует из ст. 610 ГК РФ, срок действия договора аренды жилого помещения определяется соглашением сторон. Если же срок в договоре не указан, то считается, что он заключен на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца. При этом соглашением может быть установлен другой срок для предупреждения.

Как и при регламентации договора коммерческого найма, ГК РФ устанавливает преимущественное право арендатора перед другими лицами на заключение договора на новый срок (ст. 621 ГК РФ). Однако данное право несколько отличается от права нанимателя жилого помещения. Для соблюдения преимущественного права арендатору необходимо не позднее времени, указанного в договоре, предложить арендодателю заключить договор на тех же или иных условиях.

Право пользования жилым помещением сохраняется даже в случае отчуждения земельного участка. Обязательным условием договора аренды является установление арендной платы. При отсутствии положений об определенной арендной плате договор считается незаключенным (ст. 654 ГК РФ).

Аналогично передаче жилого помещения по договорам купли-продажи и мены передача жилища по арендному договору осуществляется по приемо-сдаточному документу.

При прекращении договора аренды жилого помещения арендатор обязан вернуть жилище в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном в договоре (например, с произведенным ремонтом).

Наем жилого помещения в домах ЖСК и ЖК.Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основании членств в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.