Жилищное право. Конспект лекций

Косвенные формы государственного стимулирования способствуют созданию экономических условий, определяющих эффективное развитие жилищного рынка, в рамках которого поощряются инвестиции денежных средств граждан и юридических лиц в жилищную сферу.

К мерам, направленным на увеличение данных инвестиций, относятся предоставление льгот для коммерческих банков, выдающих долгосрочные ипотечные кредиты гражданам на покупку жилья, выпуск муниципальных жилищных займов и другие формы стимулирования.

Оказывая содействие гражданам в решении жилищной проблемы, государство и органы местного самоуправления создают необходимые условия для осуществления жилищного строительства. Большое значение при этом имеет регулирование порядка предоставления земельных участков под такое строительство. Как предусмотрено ч. 1 ст. 35 Градостроительного кодекса, в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые зоны, в состав которых могут включаться зоны застройки жилыми домами: 1) индивидуальными; 2) малоэтажными; 3) среднеэтажными; 4) многоэтажными; 5) иных видов. Жилые дома могут также включаться в перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах (ч. 2 и 6 ст. 35).

Действующее земельное законодательство содержит нормы, обеспечивающие предоставление земельных участков для жилищного строительства. В частности, п. 4 ст. 28 ЗК предусматривает недопустимость отказа в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства, за исключением случаев:

изъятия земельных участков из оборота;

установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков;

резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.

В соответствии с Федеральным законом от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» ЗК дополнен ст. 30.1, согласно которой отдельные участки для осуществления жилищного строительства предоставляются в двух формах: в собственность или в аренду. При этом предоставление земельных участков для данной цели упрощено, поскольку не требуется предварительного согласования места размещения объекта.

При предоставлении земельного участка для осуществления на нем жилищного строительства в обязательном порядке проводится аукцион по продаже земельного участка или по продаже права на заключение договора аренды земельного участка. Порядок проведения такого аукциона определяется ст. 38.1, включенной в ЗК тем же Федеральным законом. Непосредственно договор купли-продажи или аренды земельного участка с лицом, подавшим заявление о его предоставлении, заключается лишь в том случае, если аукцион признан несостоявшимся на том основании, что в нем участвовали менее двух участников. Проведение указанных аукционов в большей мере обеспечит надлежащее использование земельных участков, предоставляемых под жилищное строительство.

Стимулирующее воздействие на предоставление земельных участков под жилищное строительство призвана оказать новая норма, включенная в БК Федеральным законом от 20.08.2004 № 111-ФЗ «О внесении изменения в статью 60 Бюджетного кодекса Российской Федерации», согласно которой до разграничения государственной собственности на землю в местный бюджет в полном объеме поступают доходы от продажи и передачи в аренду находящихся в государственной собственности земельных участков, расположенных в границах муниципальных образований и предназначенных для целей жилищного строительства (п. 4 указанной статьи).

По общему правилу, для осуществления строительства необходима подготовка проектной документации. Однако в соответствии с ч. 3 ст. 48 Градостроительного кодекса осуществление подготовки такой документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства. Строительство, реконструкция объектов жилищного строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство (ч. 2 ст. 51).