Жилищное право. Конспект лекций

Под ипотечным агентом понимается специализированная коммерческая организация, которая соответствует установленным ст. 8 Закона об ипотечных ценных бумагах требованиям, исключительным предметом деятельности которой является приобретение прав требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладных и которой в соответствии с Законом предоставлено право осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием.

Предусмотренная законом деятельность может осуществляться только ипотечным агентом в форме акционерного общества (абз. 4 ч. 1 ст. 8 Закона об ипотечных ценных бумагах).

Облигации с ипотечным покрытием могут быть выпущены как в документарной, так и в бездокументарной форме. Они должны закреплять право их владельцев на получение процента, размер которого определен решением о выпуске облигаций с ипотечным покрытием (ч. 1 ст. 10). Выплата процентов по облигациям с ипотечным покрытием должна осуществляться не реже чем раз в год (ч. 2 ст. 10).

Ипотечный сертификат участия — это именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные ст. 2.

Выдача ипотечных сертификатов участия может осуществляться только коммерческими организациями, имеющими лицензии на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами, а также кредитными организациями (ч. 1 ст. 17).

Выдача ипотечных сертификатов участия является основанием для возникновения общей долевой собственности владельцев этих сертификатов на ипотечное покрытие, под которое они выдаются, и учреждения доверительного управления таким ипотечным покрытием. Общая долевая собственность на ипотечное покрытие возникает одновременно с учреждением доверительного управления этим ипотечным покрытием (ч. 2 ст. 17).

Законом устанавливается особый режим общей долевой собственности владельцев ипотечных сертификатов участия, в соответствии с которым раздел имущества, составляющего ипотечное покрытие, и выдел из него доли в натуре не допускаются. Кроме того, условием договора доверительного управления ипотечным покрытием является отказ физического или юридического лица от осуществления преимущественного права приобретения доли в праве общей долевой собственности на имущество, составляющее ипотечное покрытие. При этом соответствующее право прекращается (ч. 2 ст. 18).

Каждый ипотечный сертификат участия удостоверяет одинаковый объем прав, в том числе одинаковую долю в праве общей собственности на ипотечное покрытие. Такой сертификат является бездокументарной ценной бумагой, не имеющей номинальной стоимости. Ипотечные сертификаты участия свободно обращаются, в том числе через организаторов торговли на рынке ценных бумаг.

Выпуск ипотечных ценных бумаг обеспечивает дополнительное привлечение средств физических и юридических лиц в жилищное строительство и тем самым способствует решению жилищной проблемы.

Жилищное строительство является дорогостоящим и потому во многих случаях осуществляется с использованием заемных средств. При этом заимодавцы должны быть уверены в надлежащем исполнении заемщиком своих обязательств. В определенной мере созданию такой уверенности должен способствовать принятый в 2004 г. Закон о кредитных историях. Согласно п. 1 ст. 3 под кредитной историей понимается информация, состав которой определен этим Законом и которая характеризует исполнение заемщиком принятых на себя обязательств по договорам займа (кредита) и хранится в бюро кредитных историй. Кредитная история состоит из трех частей: 1) титульной; 2) основной; 3) дополнительной (закрытой).

В титульной части содержатся сведения о субъекте кредитной истории — заемщике (физическом или юридическом лице).