Жилищное право: учебное пособие

В соответствии со ст. 11 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства.

Порядок указанных действий установлен ГК РФ, а именно гл. 24 ГК РФ «Перемена лиц в обязательстве». Параграф 1 указанной главы регулирует переход прав кредитора к другому лицу. Положения ст. 383 соответствует требованиям, изложенным в ст. 11 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства (в данном случае – договора участия в долевом строительстве), может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Для того чтобы первоначальный кредитор был вправе передать свое право требования объекта недвижимости по договору уступки иному лицу, необходимо, чтобы оно имелось у передающей стороны (первоначального кредитора) и, соответственно, должно быть оплачено им в полном объеме застройщику.

При этом для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника (например, застройщика дома), если иное не предусмотрено законом или договором. Исходя из положений п. 3 ст. 382 ГК РФ новый кредитор должен уведомить должника (застройщика) о состоявшейся уступке права требования. Так как, если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, именно новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. Если не уведомленный надлежащим способом должник (застройщик) осуществит выполнение обязательства (предоставит объект недвижимости) предыдущему кредитору по причине отсутствия у должника сведений о состоявшейся переуступке права на недвижимость, данное исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.

Статья 384 ГК РФ определяет объем прав кредитора, переходящих к другому лицу, если иное не предусмотрено законом или договором. В этом случае право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

Новый кредитор, которому в соответствии с договором уступили право требования от должника, должен предоставить последнему доказательства своих прав в новом качестве. Статья 385 ГК РФ предоставляет должнику право не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу. В качестве доказательств выступают документы, удостоверяющие право требования, которые первоначальный кредитор, уступивший требование, обязан передать новому кредитору, а также сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования.

В том случае, если должник имел возражения в отношении первоначального кредитора (например, отсутствие оплаты, недействительность требования и иные), он вправе выдвигать против требования нового кредитора те же возражения, которые он имел к первоначальному кредитору к моменту получения уведомления о переходе прав по обязательству к новому кредитору.

В п. 2 ст. 17 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» определен период, когда допускается заключение и регистрация договора уступки права требования. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. В соответствии со ст. 8 именно на основании указанного документа осуществляется передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства.

И именно с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства обязательства застройщика считаются исполненными на основании ст. 12 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Гражданское законодательство допускает возможность перехода прав кредитора к другому лицу на основании закона (ст. 387 ГК РФ).

Это возможно на основании закона и при наступлении указанных в нем обстоятельств: