Читаем Жилищное право: учебное пособие полностью

Жилищное право: учебное пособие

• в результате универсального правопреемства в правах кредитора (при переходе всех прав от кредитора к его правопреемнику – смерть гражданина, реорганизация юридического лица);

• по решению суда о переводе прав кредитора на другое лицо, когда возможность такого перевода предусмотрена законом (при разделе имущества супругов);

• вследствие исполнения обязательства должника его поручителем или залогодателем, не являющимся должником по этому обязательству (на основании ст. 365 ГК РФ к поручителю, исполнившему обязательство за должника, переходят права кредитора по соответствующему обязательству);

• при суброгации (переходе) страховщику прав кредитора к должнику, ответственному за наступление страхового случая (согласно ст. 965 ГК РФ);

• в других случаях, предусмотренных законом, так как данный перечень не является исчерпывающим.

Первоначальный кредитор, уступающий свои права на строящуюся недвижимость, обязан передать новому кредитору действительное требование, подтвержденное необходимыми документами. Если он не выполнил данное требование законодательства, то подлежит применению ст. 390 ГК РФ, содержащая нормы ответственности кредитора, уступившего требование. Первоначальный кредитор, уступивший требование, отвечает перед новым кредитором за недействительность переданного ему требования. Вторая часть данной статьи ограничивает ответственность первоначального кредитора в части, касающейся неисполнения этого требования должником, за исключением случая, когда первоначальный кредитор принял на себя поручительство за должника перед новым кредитором. Иными словами, при уступке права требования происходит передача от первоначального кредитора к новому кредитору определенного риска по исполнению должником своих обязательств и по возможности реализации кредитором своего права на получение от застройщика объекта недвижимости.

В п. 8 Обобщения практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов от 19 сентября 2002 г. (принято до вступления в действие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации») признается неоднозначной практика рассмотрения судами дел в тех случаях, когда организация – сторона по договору об инвестировании строительства жилого дома – заключила договор об уступке права требования по этой сделке с гражданином, имеющим намерение приобрести жилье для проживания (личных, семейных, домашних нужд, не связанных с извлечением прибыли).

Данный вид договора вызывал затруднения в определении его правовой природы.

По условиям такого договора организация уступает гражданину свое право требования передачи построенной квартиры к другому участнику инвестиционной деятельности по строительству жилого дома и впоследствии на основании данного договора регистрируется право собственности гражданина на переданную квартиру.

При возникновении споров хозяйствующие субъекты считают гражданина субъектом инвестиционной деятельности, вступившим на место организации, которая уступила гражданину право требования, и отказываются применять Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей».

Специфика таких договоров заключается в том, что в результате исполнения договора к гражданину переходит лишь право требования к другому участнику строительства жилого дома, передачи самого предмета договора – квартиры – не происходит, для этого необходимо оформить отдельное соглашение.

В силу ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

Поскольку речь идет об уступке права требования, суды ошибочно полагают, что Закон РФ «О защите прав потребителей» неприменим.

Правовая оценка договора уступки права требования предоставления квартиры к другому участнику инвестиционной деятельности судами должна осуществляться с учетом наличия взаимосвязи между указанным договором (рассматривая его как договор купли-продажи), основным инвестиционным соглашением (разрешающим его участникам уступать свои права третьим лицам) и тем соглашением (договором), которое заключает гражданин с организацией, отвечающей по требованию, перешедшему к гражданину. Поэтому практика судов, установивших, что гражданином квартира приобретается для личных, семейных, бытовых нужд, и применявших Закон РФ «О защите прав потребителей», представляется правильной.