Жилищное право

В силу п. 1 ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Кроме того, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему жилого помещения, т. е. обязанность собственника — содержать имущество в исправном, безопасном и пригодном для эксплуатации состоянии в соответствии с его назначением[283].

Возникновение права собственности на жилые помещения, как правило, не отличается большой спецификой правового регулирования. Вместе с тем ст. 19 Закона об основах федеральной жилищной политики содержала специальную, очень важную на момент принятия и актуальную на настоящий момент норму, которая указывает на то, что граждане имеют право на приобретение жилья в частную собственность без ограничения его количества, размеров и стоимости путем:

— приватизации в установленном порядке занимаемых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов, в том числе находящихся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственном жилищном фонде);

— жилищного строительства, в том числе жилищного строительства товариществами индивидуальных застройщиков;

— участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, кондоминиумах;

— купли-продажи жилья, в том числе через биржи, аукционы;

— приобретения в порядке наследования и по другим законным основаниям.

Основания возникновения права собственности подробно рассмотрены в § 6 гл. 8, гл. 9, 14 и 15 настоящей работы. Вопросы, связанные с объектами, а также с пределами и ограничениями права, в том числе и права собственности, рассмотрены в гл. 2 и § 2 гл. 3.

§ 2 Субъекты права собственности и иных вещных прав на жилые помещения

Обращаясь к определению субъектов права собственности и иных вещных прав на жилые помещения, нельзя не учитывать постепенное вовлечение в гражданский оборот все большего количества жилых помещений и, следовательно, появление все большего числа собственников. Данное обстоятельство требует более конкретного научного осмысления правового положения как самих участников оборота жилых помещений, так и лиц, чьи интересы при этом непосредственно затрагиваются. При этом особенности правового положения лиц в данном случае детерминированы как спецификой использования жилых помещений, так и ответом на вопрос: носителем какого права по отношению к жилищу лицо является?

Исходя из целевого назначения жилья, можно сделать вывод о том, что граждане — собственники жилых помещений вправе использовать их как для личного проживания, так и для сдачи по договору найма жилого помещения гражданам или по договору аренды организациям, тогда как государственные и муниципальные образования, а также юридические лица — только для сдачи по договору найма либо аренды. Это объясняется тем, что как у юридического лица, так и у публичного образования нет жилищной потребности, они не могут сами использовать жилище по назначению. Так, организации для достижения уставных задач требуются производственные, складские, торговые, административно-бытовые помещения и т. д., но не жилье. Конечно, и публичному образованию, и юридическому лицу жилые помещения могут быть необходимы для предоставления нуждающимся в улучшении жилищных условий гражданам либо для извлечения прибыли. Но в таких случаях субъект права собственности действует исходя не из жилищной потребности, а из соображений жилищной, кадровой политики или других интересов.

Некоторые организационно-правовые формы юридических лиц в соответствии с законом, выступая в гражданском обороте, не являются носителями права собственности. Таким организациям имущество, в том числе и жилье, принадлежит на иных вещных правах. Государственным и муниципальным предприятиям жилые помещения могут принадлежать на праве хозяйственного ведения, казенным предприятиям, а также государственным и муниципальным учреждениям — на праве оперативного управления[284].

Учитывая то обстоятельство, что у названных юридических лиц специальная правоспособность, их жилищный фонд, как правило, предоставляется их сотрудникам по договору социального найма жилого помещения.

Сложнее обстоит дело с жилищным фондом коммерческих организаций, созданных в процессе приватизации государственных и муниципальных предприятий.