Жилищное право

В основном прошедшая приватизация предприятий высветила ряд проблем, связанных с правовым режимом жилищного фонда, находящегося на балансе таких организаций. Законы РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» 1991 г. (ст. 18) и «Об основах федеральной жилищной политики» 1992 г. (ч. 1 ст. 9) содержали норму, согласно которой «при переходе государственных или муниципальных предприятий в иную форму собственности… жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или в оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), должен быть передан в полное хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений… либо в ведение органов местного самоуправления…». Как видно, законодатель предложил два варианта решения судьбы жилищного фонда приватизированных организаций. Принимая во внимание отсутствие экономической заинтересованности органов местного самоуправления в принятии ведомственного фонда на свой баланс (его содержание требует больших затрат), приватизационные органы, осуществляя приватизацию, часто выбирали первый вариант.

После осуществления приватизации у значительного количества юридических лиц сложились новые правоотношения по поводу принадлежащего им имущества: коммерческая организация (например, акционерное общество), являющаяся собственником принадлежащего ей имущества, одновременно выступает носителем права хозяйственного ведения либо оперативного управления по отношению к жилищному фонду. Такое противоречащее здравому смыслу совмещение у одного субъекта разнохарактерных вещных прав приводит либо к противоправному включению жилищного фонда в имущественный комплекс приватизированных предприятий, либо к правомерному закреплению жилищного фонда коммерческой организации (при этом зачастую ухудшается и удорожается его эксплуатация). Казалось, что ситуация должна измениться с введением в действие 1 января 1995 г. части первой ГК РФ. Однако при очевидном изменении правового регулирования на практике ситуация осталась прежней. Значительная часть жилищного фонда остается на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления у коммерческих организаций — бывших государственных или муниципальных предприятий либо учреждений.

Представляется, что нормы указанных выше Законов теперь применяться не должны, поскольку вступили в противоречие с гл. 19 ГК РФ, где однозначно указывается на то, что носителями права хозяйственного ведения могут быть только государственные и муниципальные предприятия, а права оперативного управления — казенные предприятия и учреждения[285]. Этот вывод подтверждается и содержанием ст. 4 Вводного закона к части первой ГК РФ, согласно которой законодательные и иные правовые акты после введения в действие части первой ГК РФ применяются постольку, поскольку они не противоречат нормам Кодекса. Наряду с этим п. 2 ст. 3 ГК РФ устанавливает правило, согласно которому нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать настоящему Кодексу. Те хозяйственные общества, которые до сих пор имеют государственный или муниципальный жилищный фонд на своем балансе, по существу содержат его на праве временного пользования до осуществления передачи органам местного самоуправления в соответствии с законодательством о приватизации жилищного фонда.

Аналогичный вывод можно сделать и в отношении имущества, не относящегося к жилищному фонду, но также находящегося на праве хозяйственного ведения или оперативного управления у коммерческих организаций. Речь идет об объектах гражданского оборота, оказавшихся после приватизации государственного или муниципального предприятия у созданных на их базе организаций на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. В частности, это относится и к так называемым объектам социально-культурного и коммунального назначения (в их числе детские сады, дома отдыха, санатории и т. п.).

Весьма специфическими субъектами права собственности на жилые помещения и иную недвижимость в жилищной сфере являются такие некоммерческие организации, как жилищные и жилищно-строительные кооперативы, а также товарищества собственников жилья[286].

В отношениях, складывающихся при осуществлении гражданами правомочий владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, наряду с собственниками жилья в целом ряде случаев выступают лица, имеющие самостоятельное право на данное жилище.