Жилищное право

— техническая документация на многоквартирный дом и иные связанные с управлением данным домом документы;

— иные предусмотренные ЖК РФ, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества внутренние документы товарищества.

§ 6 Зарубежное законодательство об объединениях собственников жилья

Законодательство большинства государств детально регламентирует отношения общей собственности, складывающиеся при владении, пользовании и распоряжении объектами общего пользования в многоквартирных жилых домах. Объединения собственников недвижимости в жилищной сфере получают самые разнообразные названия: кондоминиумы, ассоциации, товарищества и т. п.

Первые объединения собственников жилья появились еще в XIX в. в Англии, причем с их организации фактически были начаты преобразования жилищной сферы. Принятый в 1836 г. Закон о строительных обществах регламентировал организацию и деятельность объединений, строящих и обслуживающих жилье. Названный Закон стимулировал строительство жилья объединением средств граждан и льготным кредитованием под залог строящихся квартир. М. И. Туган-Барановский назвал такие общества сберегательными кассами особого рода. Члены строительных обществ делали еженедельные взносы в кассу общества; по мере образования капитала, достаточного для постройки небольшого дома для одной семьи, общество начинало строительство. До накопления необходимой суммы объединенные средства членов общества предоставлялись в качестве ссуды тем или иным членам общества. Создание названных объединений являлось, как мы уже указывали, только началом жилищных преобразований того времени, и сразу эти меры не принесли и, думается, не могли принести улучшения жилищных условий городского населения Англии. Однако по мере формирования строительных обществ значение их возрастало, и через 10 лет после введения в действие Закона его благотворное влияние на жилищную сферу сказывалось повсеместно. По свидетельству «Статистического обзора Англии», к 1925 г. в Великобритании действовало более 1000 строительных обществ, объединяющих более 1 млн. членов[337].

Современное зарубежное законодательство в своей основной массе имеет цель не столько преобразования жилищных отношений, сколько упорядочения отношений собственников недвижимости в жилищной сфере, с одной стороны, и организации и деятельности подобных образований — с другой.

Французский Закон от 10 июля 1965 г. о статусе общей собственности в многоквартирных зданиях[338] (с последующими изменениями и дополнениями) устанавливает правовой режим находящихся в собственности многих лиц зданий или групп зданий, к которым помимо площадок, средств благоустройства и коммунальных служб относятся также части зданий, построенные или начатые строительством, являющиеся объектами отдельных прав собственности.

Закон разделяет многоквартирные дома на отдельные и общие части зданий. Отдельными являются части зданий и площадок, находящиеся в исключительной собственности определенного лица, общими — части зданий и площадок, подлежащие пользованию или полезные для всех или нескольких собственников. Если иное не установлено договором, к объектам общего пользования относятся: земельные участки, дворы, парки и сады, подъездные пути, несущие конструкции зданий, общие элементы оборудования, в том числе части канализации, пересекающие отдельные помещения, лестничные клетки, дымоходы и дымовые трубы, места общего пользования, переходы и коридоры.

Объединения собственников жилья, в том числе во Франции, имеют достаточно широкий круг прав, в частности: надстраивать здание, находящееся в общем пользовании или содержащее несколько помещений; копать относящуюся к нему землю; строить новые здания во дворах, парках и садах, составляющих общую собственность; разрушать такие дворы, парки, сады и др. Вместе с тем собрание собственников жилья не может, кроме как по единогласному решению всех совладельцев, принимать решение об отчуждении общих частей, сохранение которых необходимо для соблюдения назначения здания.

Французское законодательство называет объединения собственников недвижимости в жилищной сфере синдикатами и наделяет их правами юридического лица.