Жилищное право

В случае, если собственник решил продать или сдать свою квартиру в аренду, он должен, прежде чем принять любые предложения о покупке или аренде его жилища, направить в адрес исполнительного органа ассоциации — совета директоров письменное уведомление, содержащее условия предлагаемой ему сделки или те условия, на которых он считает возможным совершить данную сделку. Кроме того, собственник направляет совету директоров копию коммерческого предложения, а также имена и адреса лиц (лица), которым было с его стороны сделано предложение о покупке или аренде его квартиры.

Совет директоров в течение 10 дней после получения от владельца письменного уведомления и других сопроводительных документов либо приобретает, либо арендует квартиру для ассоциации.

По договору аренды совет директоров может требовать оформления всех соглашений по унифицированной форме.

Сдача помещения лицом, арендующим квартиру, другому лицу в субаренду, как правило, не разрешается.

Собственник имеет право подарить, завещать или любым иным образом передать в собственность или пользование свою квартиру при условии, что лицо, приобретшее квартиру в качестве дара или по завещанию (или иным образом, за исключением акта купли или аренды), уведомляет об этом ассоциацию.

Ассоциация осуществляет владение, пользование и распоряжение всеми принадлежащими ей квартирами в интересах всех собственников; совет директоров или уполномоченные им лица вправе оперировать голосами, определяемыми владельцами указанных квартир при голосовании на всех собраниях ассоциации, за исключением собраний по выборам совета директоров.

Интересно отметить, что уставы ассоциаций кондоминиумов зачастую защищают свои финансовые интересы путем запрещения распоряжения жильем до расчета с объединением. Так, в уставе ассоциации «Винстон Тауэре 300, ИНК» указывается, что никто из владельцев не вправе передать, внести в качестве залога, а также продать или сдать в аренду свою квартиру до тех пор, пока он не внесет в полном объеме свою обязательную долю платежей на коллективные цели, взыскиваемых ассоциацией со всех владельцев, и пока он не удовлетворит все исковые требования к нему. Лицо, вступившее во владение, пользование и распоряжение квартирой, в дальнейшем обязано вносить все полагающиеся платежи, при этом никоим образом не ограничиваются его права добиваться от лица, передавшего права на владение, распоряжение или пользование квартирой, участия в осуществлении указанных платежей в пользу ассоциации либо прибегать к его содействию в этом вопросе.

Лицо, купившее квартиру на торгах, проводимых по решению судебных органов, не несет ответственности, а новый собственник указанной квартиры не может быть ответчиком по предъявляемым исковым требованиям по любым из платежей на коллективные цели, которые или задолженность по которым подлежали взысканию до момента перехода квартиры в собственность вышеупомянутого лица[340].

Как правило, уставы ассоциаций содержат положение, в соответствии с которым ассоциация по просьбе любого из собственников должна предоставлять информацию о размере затрат и не вправе расходовать больше, чем это диктуется объективной необходимостью.

В Канаде вопросы общей собственности на недвижимость в жилищной сфере регулируются на уровне штатов, в частности гражданскими кодексами штатов. Представляется интересным опыт регулирования общей собственности в штате Квебек. Правовая система указанного штата, традиционно тяготеющего в силу различных исторических событий к Франции, вместе с тем являясь субъектом Канадской Федерации, впитала в себя элементы как англосаксонской, так и континентальной (точнее, французской) системы права.

В первую очередь следует отметить довольно детальный перечень находящегося в общей собственности имущества, дающийся в Гражданском кодексе Квебека[341]. Кодекс относит к общей собственности собственников многоквартирного дома землю, лужайки, веранды или балконы, парки и сады, выезды на дорогу, лестницы и лифты, коридоры и холлы, места общего пользования, стоянки, складские помещения, подвалы, фундаменты и основные стены здания, общее оборудование и аппаратуру, такие, как центральное отопление, система кондиционеров, трубы и провода, включая и те, которые находятся в отдельных частях многоквартирного дома. Кроме того, к общей собственности относятся: перегородки или стены, которые не являются частью фундамента или основной частью здания, но отделяют его отдельную часть от общего имущества или от другой отдельной части.

Согласно соответствующему канадскому законодательству собственники жилища в Квебеке имеют долю в праве общей собственности на общее имущество, причем эта доля пропорциональна стоимости их квартир. Аналогично происходит и регулирование правового положения собственников жилья в России.