Жилое помещение и обязательственные отношения

Преимущественное большинство обязательственных отношений, направленных на удовлетворении потребностей в жилье, относятся к разновидности договорных обязательств, поскольку в основании их возникновения лежит соглашение, заключенное между двумя или более сторонами, являющееся основанием возникновения взаимных прав и обязанностей у его субъектов. Выделение такой группы обязательственных отношений в т. ч. продиктовано ст.307.1 ГК РФ, согласно которой по тексту закона прямо выделяется названная группа обязательств: «….К обязательствам, возникшим из договора (договорным обязательствам)…».

Сказанное позволяет сделать вывод, что, как правило, в основе обязательственных отношений, направленных на удовлетворение потребностей в жилье, лежит договор как двусторонняя сделка, направленная на возникновение взаимных прав и обязанностей у конкретноопределенных субъектов гражданского оборота. Учитывая, что в действующей редакции ГК РФ выделяется достаточное количество отдельных видов обязательственных отношений, представляется допустимым разделить все договорные обязательства, направленные на удовлетворение потребностей в жилье, на видовые, которым свойственны свои отличительные черты:

1) Обязательства, направленные на удовлетворение потребностей в жилье и связанные с приобретением статуса собственника:

• договор купли-продажи жилого помещения;

• договор дарения жилого помещения;

• договор пожизненного содержания с иждивением.

2) Обязательства, направленные на удовлетворение потребностей в жилье и связанные с приобретением статуса нанимателя[54]:

• договор аренды (имущественного найма) жилого помещения;

• договор коммерческого найма жилого помещения;

• договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования;

• договор социального найма жилого помещения.

Каждый из предложенных видов обязательств, направленных на удовлетворение потребности в жилье, обладает своими уникальными особенностями и характеристикой, поскольку выполняет свою функцию, причем как социальную, так и юридическую.

Социальная функция названных видов обязательственных отношений реализуется посредством определения места индивида на социальной лестнице. Иными словами, лицо, обладающее жильем на праве собственности, нередко расценивается обществом как более обеспеченный субъект по сравнению с нанимателем жилого помещения. Юридическая функция каждого из предложенного вида обязательства характеризуется в наличии у лица выбора соответствующей правовой модели поведения для достижения желаемого результата, т. е. в удовлетворении потребности в жилье.

В связи с изложенным представляется обоснованным дать общую характеристику выделенным видам договорам, которые порождают обязательственные отношения, направленные на удовлетворение потребностей в жилье. Указанная характеристика позволит в дальнейшем более лаконично и организованно выявлять отличительные признаки указанных видовых обязательств друг от друга.

§ 2. Общая характеристика признаков договорных обязательств, направленных на удовлетворение потребностей в жилье

В целом все выделенные виды договоров, порождающие обязательственные отношения, направленные на удовлетворение потребностей в жилье, могут быть дифференцированы по следующим признакам:

а) Консенсуальные и реальные;

Традиционно деление договоров на консенсуальные и реальные продиктовано ст.433 ГК РФ, согласно которой выделяются договоры, момент заключения которых связан с достижением соглашения его сторонами, т. е. получения акцепта на выдвинутую оферту – консенсуальные[55], а также договоры, момент заключения которых связан с передачей имущества – реальные договоры. Как отмечает Е.Е. Шевченко, указание на реальность договора нередко осуществляется посредством использования в определении договора слова «передает», когда речь идет об имуществе, являющемся предметом договора. Слова «обязуется передать», наоборот, свидетельствуют о том, что заключение договора не связывается с совершением соответствующего действия[56].

Ь) Возмездные и безвозмездные;

Законодательное разделение договорных конструкций на возмездные и безвозмездные продиктовано ст.423 ГК РФ, согласно которой возмездным договором признается такое соглашение, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, в том время как безвозмездным признается договор, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления. При этом некоторые отношения даже при присутствии встречного предоставления нельзя отнести к категории возмездных. Так, Г. Ф. Шершеневич отмечал, что «нельзя, например, считать возмездным дарение потому, что за подаренные нож или ружье одаряемый вручает дарителю монету, руководствуясь народным предрассудком, что железо и сталь дарить опасно»[57].