Жилое помещение и обязательственные отношения

• полной правосубъектностью[86]:

• правом собственности или иным правом на отчуждение жилого помещения (объекта договора),

Покупатель – любые физические и юридические лица, а также органы публично-правовых образований, обладающие полной правосубъектностью. Необходимо обратить внимание, что именно на покупателе лежит обязанность по проверке наличия прав у продавца, предоставляющих ему возможность отчуждать жилое помещение покупателю. Аналогичный вывод следует из судебной практики: «….Разрешая вопрос о добросовестности (недобросовестности) приобретателя жилого помещения, необходимо учитывать осведомленность приобретателя жилого помещения о наличии записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности отчуждателя имущества, а также принятие им разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение жилого помещения…»[87].

Кроме того, согласно ст.558 ГК РФ существенным условием договора купли-продажи жилого помещения применительно к субъектному составу данного договора является указание перечня лиц, сохраняющих право на проживание в продаваемом жилом помещении. Реализация на практике указанного условия прослеживается в следующем судебном деле: «…Как видно из договора купли-продажи спорной квартиры, заключенного между А.Н.А. (продавец) и Л.Л.Н. (покупатель), п.5 данного договора содержит указание на наличие регистрации в указанной квартире Ш.В.П., обязанности сняться с регистрационного учета зарегистрированного в квартире лица договор не содержит. Таким образом, при совершении сделки Л.Л.Н. надлежащим образом была уведомлена о лицах, сохраняющих право дальнейшего пользования жилым помещением при смене собственника. При таких обстоятельствах Ш.В.П. мог быть признан утратившим право пользования спорным жилым помещением только в установленном законом порядке либо в случае его добровольного отказа от права пользования данным помещением. Однако указанных обстоятельств по настоящему делу судом не установлено…»[88].